Hypotheekrenteaftrek uitgelegd: hoe werkt het en wat betekent het voor de woningmarkt?

De hypotheekrenteaftrek, je hoort er steeds over in het nieuws. De woningmarkt is grillig en het lijkt alsof er een groep kopers op de rem trapt vanwege de onzekerheid over deze hypotheekrenteaftrek. Maar ik heb het gevoel dat niet iedereen doorheeft hoe dit werkt en welke invloed dit heeft. Sowieso schaffen ze de hypotheekrenteaftrek niet direct helemaal af, maar bouwen ze het verder af. Geen reden tot paniek dus.

De hypotheekrenteaftrek is een begrip waar bijna elke huiseigenaar wel van heeft gehoord. Het klinkt als een cadeautje van de Belastingdienst: de rente die je over je hypotheek betaalt, mag je aftrekken van je inkomen, waardoor je minder inkomstenbelasting betaalt. Heel fijn, zeker met de hoge maandlasten nu. Maar hoe werkt dit precies, wat is het eigenwoningforfait waar je ook altijd iets over hoort, en wat voor invloed heeft deze regeling op de woningmarkt? In deze blog leggen we je uit wat de hypotheekrenteaftrek inhoud. We bespreken de werking, de laatste ontwikkelingen en voorstellen, én wat het allemaal betekent voor de huizenmarkt en voor jou als (toekomstig) huiseigenaar.

Wat is de hypotheekrenteaftrek?

Hypotheekrenteaftrek betekent simpel gezegd dat huiseigenaren de betaalde hypotheekrente van hun belastbaar inkomen mogen aftrekken. Hierdoor betalen zij minder belasting. Het is ooit ingevoerd om mensen te stimuleren een eigen huis te kopen. Lange tijd kon je alle betaalde rente gewoon aftrekken tegen jouw hoogste belastingtarief. Voor iemand in de hoogste belastingschijf (destijds 52%) betekende dat dat de fiscus de helft van je hypotheekrente terugbetaalde. Best relaxed was dat. Zeker toen de rente nog flink hoog was.

Tegenover die aftrek staat het eigenwoningforfait. Een bijtelling op je inkomen. Dit is een bedrag dat bij je inkomen wordt opgeteld als je een eigen woning hebt. Het eigenwoningforfait is een soort fictief inkomen uit wonen. Ze zien dit als een voordeel van het bezitten van een huis. Dit is een percentage van de WOZ-waarde van je huis. Voor de meeste woningen is dit in 2024 en 2025 vastgesteld op 0,35% van de WOZ-waarde. Voor een gemiddelde woning van €461.000 betekent dit zo’n €1.614 aan extra belastbaar inkomen. In steden als Utrecht, waar de gemiddelde WOZ-waarde €450.000 bedraagt, is dat ruim €1.575 per jaar. Over dat forfait betaal je belasting, tenzij je voldoende hypotheekrente betaalt om het te compenseren.

Daarnaast is er nog de zogeheten villabelasting (de ‘villataks’): voor woningen met een WOZ-waarde boven ca. €1,3 miljoen wordt een hoger percentage eigenwoningforfait gerekend. Dit betekent dat dure huizen zwaarder belast worden, waardoor de fiscale aftrek voor die groep effectief al verder beperkt is. De politici die het steeds hebben over villasubsidie kletsen wat mij betreft uit hun nek. Juist de starters profiteren van de hypotheekrenteaftrek. En de mensen met de meeste hypotheek zijn zeker niet de villa bewoners, maar juist de mensen in appartementen, rijtjeshuizen, hoekwoningen en tweekappers.

De cijfers: wie profiteert eigenlijk?

Volgens CBS-data (2023):

• Aantal koopwoningen: 4,58 miljoen (56,8% van alle woningen).
• Gemiddelde woningwaarde: €461.000 (Utrecht: WOZ-waarde €450.000 en gemiddelde woningwaarde € 513.500).
• Gemiddelde hypotheek: €171.000, oftewel slechts 37% van de woningwaarde. Er is dus gemiddeld 63% overwaarde.
• Hypotheekvrij: bijna 800.000 woningen (17,4%).
• Schuldratio: slechts 4,4% van de huiseigenaren heeft een hypotheek boven 90% van de woningwaarde. Het gemiddelde hypotheekbedrag is slechts 1,4 keer het bruto inkomen.

De hypotheekrenteaftrek kostte de overheid in 2023 ongeveer €9,3 miljard. Per huishouden met een hypotheek is dit gemiddeld €2.457 per jaar (€205 per maand). In 2025 is dit ca. €11 miljard en als je het eigenwoningforfait eraf haalt maar ca. € 7 miljard. Maar 70% van de huiseigenaren heeft nauwelijks voordeel, omdat hun hypotheek laag of afgelost is. Het fiscale voordeel gaat dus vooral naar de 30% met hogere hypotheken, starters en huiseigenaren met aflossingsvrije leningen (van voor 2001) profiteren het meest. Tegenwoordig mag je met een aflosvrije lening de rente niet meer aftrekken. Wel mag je nog maar 30 jaar aftrekken. Maar de belastingdienst heeft dit niet goed geregistreerd.

In Utrecht, met 167.124 woningen waarvan 44% koop, ligt het belang van de renteaftrek iets anders: veel woningen zijn hooggeprijsd, maar ook hier geldt dat een groot deel van de eigenaren al forse overwaarde heeft. De lokale discussie draait daarom vaak om de betaalbaarheid voor nieuwe kopers.

Ontwikkelingen en wetsvoorstellen

• Aftrektarief verlaagd: Voorheen mochten hogere inkomens aftrekken tegen 52%, tegenwoordig tegen is de aftrek maximaal 37%.
• 30-jaarstermijn: Vanaf 2031 verliest de eerste groep huiseigenaren hun recht op aftrek.
• Voorstel afschaffing in stapjes: Vanaf 2029 zou de aftrek elk jaar met 5% worden verminderd tot volledige afschaffing in 2048.

Invloed op de woningmarkt

De impact van de hypotheekrenteaftrek op de woningmarkt is de laatste jaren kleiner geworden. Omdat de aftrek is gemaximeerd op 37% en veel huiseigenaren al lage hypotheken (en een lage hypotheekrente) hebben, werkt het minder prijsopdrijvend dan vroeger. Toch kan het bij hoge rente weer merkbaar zijn: het verlaagt de netto maandlasten en kan de leencapaciteit licht vergroten. Andere factoren zijn dus veel meer van belang bij het prijsopdrijvend effect van de woningmarkt.

In Utrecht en andere stedelijke regio’s speelt vooral de hoge huizenprijs een rol en niet zozeer de aftrek zelf. De meeste kopers kijken naar hun bruto woonquote en maandlasten. De renteaftrek is een ‘meevaller’ maar bepaalt niet meer de hele koopbeslissing.

Wie winnaars en verliezers zijn

• Starters en hoge hypotheekbezitters: profiteren het meest.
• Huiseigenaren met lage of geen hypotheek: nauwelijks.
• Huurders: helemaal niet, terwijl ze via belasting wel meebetalen.

Internationaal perspectief

In landen als Finland, Zweden en Denemarken is de aftrek (grotendeels) afgeschaft. Daar leidde dat tot een tijdelijke afkoeling van de huizenmarkt, maar daarna stabiliseerden de prijzen en bleef het eigenwoningbezit hoog. Het Verenigd Koninkrijk schafte de hypotheekrenteaftrek eind jaren ’90 volledig af zonder dat de woningmarkt instortte. Het belangrijkste effect was dat de prijsgroei afnam en schuldratio’s daalden. Dit laat zien dat de Nederlandse woningmarkt waarschijnlijk niet instort bij verdere afbouw, al kan het een kortstondige prijsdaling of ik denk eerder een stabilisering geven.

Wat betekent dat nu voor de woningmarkt?

De woningmarkt lijkt zich voorzichtig te stabiliseren, waardoor er minder aanleiding is voor paniek. Enkele ontwikkelingen onderbouwen dit optimisme:

• Afnemende prijsstijgingen: Na de extreme prijsstijgingen van 20% of meer in 2021 is de huizengroei sterk afgevlakt. Het afgelopen jaar zijn de huizenprijzen slechts rond 4% hoger dan een jaar eerder. Dit betekent dat de markt duidelijk aan het afkoelen is vergeleken met de oververhitte situatie van een paar jaar terug. Maar de markt is nog steeds over verhit. Maar er komt iets meer stabilisering in.

• Meer aanbod en transacties: Er staan tegenwoordig aanzienlijk meer woningen te koop en er worden ook meer huizen verkocht. In 2024 werden bijvoorbeeld 38.000 woningen méér te koop aangeboden dan in 2023, deels doordat beleggers hun huurwoningen massaal verkopen. Het aantal woningverkopen is eveneens toegenomen in het najaar van 2024 lag het bijna 19% hoger dan een jaar daarvoor. Een ruimer aanbod en hogere verkoopaantallen temperen de prijsdruk zichtbaar. In Utrecht hadden we in augustus 29,8% meer transacties en 50,6% meer aanbod.

• Vraag en aanbod komen meer in balans: Door het gestegen aanbod en de hogere hypotheekrente is de koopvraag iets afgezwakt, al blijft deze zeker aanwezig. Tegelijk wordt er nog altijd te weinig nieuw gebouwd om het woningtekort volledig op te lossen. Nieuwbouw blijft achter bij de behoefte: er worden weinig bouwvergunningen afgegeven (en als ze wel worden afgegeven is het vaak niet haalbaar om te bouwen) en het aanbod grondgebonden woningen daalt. Dit leidt tot een mismatch tussen aanbod, betaalbaarheid en de behoefte van kopers. Ook de huurmarkt is zeer krap, er zijn bijna 30% minder huurwoningen beschikbaar geraakt doordat veel huurhuizen verkocht worden. Niet alle huurders kunnen direct kopen, wat de druk op de huurmarkt vergroot. De iets afgenomen koopvraag zorgt in combinatie met meer aanbod ervoor dat de markt minder overspannen is dan voorheen.

• Geleidelijke afbouw hypotheekrenteaftrek: De hypotheekrenteaftrek (het belastingvoordeel op hypotheekrente) wordt al jarenlang stapsgewijs verminderd en is nu teruggebracht van 52% naar circa 37%. Deze geleidelijke afbouw heeft vooralsnog geen grote schok op de woningmarkt veroorzaakt. Doordat de afbouw uitgesmeerd wordt over vele jaren (vaak 15-20 jaar), stijgen de maandlasten slechts zeer geleidelijk, denk aan enkele tientjes per maand extra per jaar. Voor de meeste huiseigenaren is dit goed op te vangen, temeer daar lonen en inkomens in de afgelopen tijd stevig zijn gestegen. Vaak groeit iemands salaris sneller dan de hypotheeklasten, waardoor men elk jaar relatief minder van het inkomen aan de hypotheek uitgeeft.

• Starters bouwen draagkracht op: Starters op de woningmarkt gaan na verloop van tijd meer verdienen, wat helpt om het wegvallen van belastingvoordeel op te vangen. Bovendien profiteren veel bestaande huiseigenaren nog van de historisch lage rente van de afgelopen jaren, waardoor het effect van minder renteaftrek beperkt blijft. Bij nieuwe hypotheken is de rente wel hoger (rond 4%), maar daar staat tegenover dat voor annuïtaire leningen de rentelasten gedurende de looptijd dalen. In een annuïteitenhypotheek neemt het fiscale rentevoordeel af van. Naar verhouding betaal je steeds minder rente en heb je dus na verhouding ook steeds minder aftrek. Je gaat steeds meer aflossen en steeds minder rente betalen. Dit betekent dat naarmate de hypotheek langer loopt en het wegvallen van de renteaftrek steeds minder pijn doet.

• Maximaal profiteren met lineaire hypotheek: Wie nu nog optimaal wil profiteren van de bestaande hypotheekrenteaftrek, kan overwegen een lineaire hypotheek te kiezen. Bij een lineaire hypotheek betaal je in de eerste jaren hogere maandlasten, met relatief veel rente, en daardoor geniet je aanvankelijk meer belastingvoordeel. Na verloop van tijd daalt de schuld en daarmee de rente, waardoor het aftrekvoordeel vanzelf kleiner wordt. Met een lineaire lening benut je dus de renteaftrek vooral in de beginjaren  precies de periode waarin deze fiscale steun sowieso nog beschikbaar is. Dit kan voor sommige kopers aantrekkelijk zijn nu de aftrekregeling in de toekomst verder afgebouwd dreigt te worden.

Conclusie

De hypotheekrenteaftrek heeft tegenwoordig minder effect op de woningmarkt dan vroeger, maar het blijft een belangrijke factor in de netto woonlasten van een deel van de huishoudens. Voor de meerderheid van de huizenbezitters en alle huurders is het voordeel minimaal. Met de hoge overwaarde en lage gemiddelde schuldratio’s in Nederland is een geleidelijke afbouw logisch en beheersbaar. Landelijke én lokale cijfers, zoals die van Utrecht, laten zien dat de discussie vooral relevant is voor nieuwe kopers met hoge leningen  en minder voor de meerderheid van de woningbezitters die hun hypotheek al grotendeels hebben afgelost. Laat je door deze ontwikkelingen niet tegenhouden. De druk blijft hoog en er wordt weinig bijgebouwd. Ik verwacht dat de prijzen blijven stijgen maar minder hard. Profiteer van de onzekerheid, voordat de stijging zo weer doorzet.