Koelt de woningmarkt in Utrecht af? Of is de markt nog steeds oververhit.

Koelt de woningmarkt in Utrecht af? Grappig dit is weer een zoekterm waar veel op gezocht wordt. Blogs die we in 2022 en 2023 schreven toen de markt afkoelde. Toen zorgde de onrust in Oekraïne en de daardoor stijgende rente voor een behoorlijke afkoeling. Maar ook daarna waren er nog weleens twijfel momentjes met een mini dipje om vervolgens weer vol gas los te gaan.

Sindsdien zijn er enkele belangrijke ontwikkelingen die zowel kopers als verkopers raken, zoals de stijgende hypotheekrente en nieuwe regelgeving rondom verhuur en belasting van vermogen. In dit vervolg zoomen we in op deze factoren, kijken we naar wat er is veranderd sinds de zomer en trekken we onze conclusies voor Utrecht en Leidsche Rijn.

Een herinnering: waarom piekte de markt tot 2022?

In 2021–2022 was de woningmarkt ongekend heet. Meer dan 100 bezichtigingsaanvragen per woning? Dat was echt niet ongewoon maar eerder regel dan uitzondering. De hypotheekrente stond rond 1,5% en de prijzen schoten omhoog. Doorstromers (mensen die al een huis hebben) konden met hun overwaarde en lage rente naar een groter huis en tóch lagere maandlasten. Klinkt gek hè. Maar in 2021 was het vaak goedkoper om een stap te maken naar een nieuw huis.

Zelf keken we destijds naar een huis van ca. 1 miljoen euro. We woonde in een huis van ca. € 600.000,-, als we een gedeelte aflossingsvrij namen voor het nieuwe huis, zouden we € 300,- per maand minder betalen. Maar wel in een heel vet huis wonen. Dit klinkt mega aantrekkelijk toch? Ja, inderdaad en daarom was de vraag ook zoveel groter. Je ging naar een lagere rente en maakte een deel van je overwaarde contant.

Deze groep ‘zoekers’ die kopen, omdat het voordelig is om een stap te maken, die blijven nu zitten. Want nu is € 300.000,- bijlenen gewoon € 1.400,- extra per maand. Het aanbod was schaars, schaarser nog dan nu. Er waren nog beleggers actief die huizen kochten en beleggers verkochten de huizen die ze in bezit hadden niet. In Utrecht stonden begin 2022 maar circa 400 huizen te koop. De vraag was dus nog groter en het aanbod nog schaarser. Relatief dure huizen waren heel betaalbaar per maand.

Terugblik: 2022 en 2023 afkoeling op de woningmarkt in Utrecht

Onze eerdere Gusto Casa blogs uit augustus 2022 en maart 2023 geven een goed beeld van hoe de markt toen voelde. In het najaar van 2022 zag Utrecht de eerste signalen van afkoeling: het aantal serieuze woningzoekers daalde van ongeveer 32.000 naar 25.000, terwijl het aanbod steeg van zo’n 400 beschikbare koopwoningen naar ruim 1.200. Waar huizen begin 2022 gemiddeld 35 bezichtigingen kregen en de drukste woningen meer dan 100 aanvragen hadden waren het er een half jaar later soms nog maar vijf. Dit was echt maar van korte duur. Veel mensen schoten in de stress en kochten niets. Ze wachtte tot het nog goedkoper werd. Maar al snel (vanaf april 2023) gingen de prijzen weer stijgen.

In het tweede kwartaal van 2022 werden in de gemeente Utrecht 1.045 woningen verkocht met een gemiddelde m²‑prijs van € 5.576,- Ruim de helft (52,9%) van de kopers waren starters. Die combinatie van stijgende rente, meer aanbod en minder zoekers zorgde dat we het toen al hadden over een briesje op de markt, maar een echte kanteling bleef uit.

Begin 2023 werd de hypotheekrente nog verder verhoogd en steeg naar ca. 5 %. De maandlast voor een hypotheek van € 400.000 sprong van ongeveer € 1.439,- naar € 2.147,- per maand. Tegelijkertijd daalden de verkoopprijzen in Utrecht met 15‑20 % ten opzichte van de piek eind 2021 en begin 2022. De verhouding tussen vraag en aanbod veranderde: in januari 2023 waren er circa 19.750 serieuze zoekers en zo’n 1.465 huizen beschikbaar; een paar maanden eerder waren dat er nog 32.000 en 600.

Echt serieuze verschillen. Zo’n verandering betekende dat kopers aarzelde en verkopers langer moesten wachten. Het aantal bezichtigingen nam af, overbieden verdween en gemiddeld werd 1,6 % onder de vraagprijs geboden. We waren helemaal verbaast met z’n allen. Tegelijkertijd zagen we ook dat vraagprijzen iets opliepen, omdat de strategie veranderde.  Ook de verkoopduur liep op naar 45 dagen.

Tegelijk werden duurzaamheid en energiezuinigheid steeds belangrijker: goed geïsoleerde appartementen en woningen met energielabel A trokken meer kopers dan charmante maar tochtige jaren‑’30‑woningen. Dit was helemaal een gek verschijnsel voor ons makelaars. Maar de enorme gasprijzen in combinatie met de hogere maandlasten zorgde ervoor dat vooral starters keuzes moesten maken. Daarna werd het ook nog zo dat de hypotheekrente beïnvloed werd door het energielabel. Veel gezinnen en doorstromers wachtten de markt af, maar zodra er stabilisatie in zicht kwam, steeg het aantal bezichtigingen weer. In onze maart 2023 blog voorzagen we dat dit een tijdelijke pauze zou zijn: de woningmarkt zou stabiliseren, maar niet structureel dalen. We hadden toen niet door dat het snel weer zou stijgen.

In juni 2023 toen we schreven over de vraag ‘Gaan de prijzen dalen of stijgen de prijzen?’  werd duidelijk dat de markt al weer opveerde. Er waren toen 21.005 serieuze zoekers in Utrecht, maar slechts 1.429 woningen in aanbod, al was dit veel meer dan in 2021 (waarvan 516 daadwerkelijk beschikbaar) Vooral in het populaire segment tussen € 375.000,- en € 500.000,- was het dringen: ongeveer 6.000 mensen zochten een huis met tuin, minimaal twee slaapkamers en zonnepanelen, terwijl er op dat moment maar 48 van dit soort woningen te koop stonden. Ondanks een hypotheekrente van ongeveer 4,8 %, stegen de prijzen in deze categorie in één maand met 5‑10 % in 2023,

Waarom stegen de prijzen ondanks de hoge rente? Een belangrijke factor was de loongroei. Door de hoge inflatie, werden de lonen vrijwel allemaal tegelijk aangepast. Dit zorgde ervoor dat men meer kon betalen. De vraag was immers nog steeds hoog. Maar in Nederland heeft alles te maken met de betaalbaarheid, omdat we 100% mogen lenen en nauwelijks extra kosten hebben. In 2023 stegen de lonen met ongeveer 5,4 %, waardoor huizenkopers meer konden lenen en dus iets hoger konden biede.

Tegelijk kochten veel starters nog snel een huis om gebruik te maken van de jubelton (een belastingvrije schenking).  Tegelijkertijd kwam er ook een zelfbewoningsplicht en zorgde beleggers nog snel dat ze een woning kochten. Deze impulsen zorgden ervoor dat de markt in het najaar van 2023 opnieuw aantrok.

Utrecht telde begin 2022 361.742 inwoners en verwacht in 2028 voor het eerst meer dan 400.000 inwoners te hebben. Dat is een toename van 1.100 inwoners per km² binnen minder dan twintig jaar. Omdat de woningbouw achterblijft, is de conclusie dat de prijzen op lange termijn zullen blijven stijgen.

Deze terugblik laat zien dat pieken en dalen in de woningmarkt vooral een tijdelijk karakter hebben. Maar ook dat er een overall stijging is. Een stijgende rente remt de vraag even, maar zodra kopers zich aanpassen (door hogere lonen of verwachtingen) veert de markt weer op. De structurele factoren: sterke bevolkingsgroei, schaarste aan nieuwbouw en beperkt aanbod van grote gezinswoningen, blijven de onderliggende factoren.

Daarom moet de huidige ‘afkoeling’ in 2025 ook in deze context worden gezien. Het is hoogstens bij de iets minder ‘strak en af woningen met een goede buitenruimte’ dat het afkoelt van oververhit naar hoogstens wat lauw. Want eerlijk, de prijzen zijn nog steeds extreem hoog en er zit nog steeds een lichte stijging in de markt. Er wordt nog steeds fors overboden. 

De rente stijgt: het lock‑in‑effect en minder doorstromers

De tijden van 1,5% rente zijn voorbij. Sinds 2022 is de hypotheekrente naar ongeveer 4% gestegen, waardoor een nieuwe hypotheek honderden euro’s meer per maand kost. Grappig, ik schreef ooit een blog over de oplossingen van de druk op de woningmarkt. Rente verhogen was er een van. We wonen namelijk heel groot en wonen is lange tijd relatief goedkoop geweest en voor veel Nederlanders nog steeds.. Dat verandert het gedrag van doorstromers:

• Veel huiseigenaren hebben hun hypotheekrente jarenlang vastgezet en willen die lage rente niet kwijt. Als ze verhuizen, moeten ze tegen de huidige hogere rente bijfinancieren. Uit onderzoek blijkt dat dit zogenaamde lock‑in‑effect het aanbod van bestaande woningen beperkt. DNB constateert dat bij stijgende hypotheekrentes minder huishoudens hun woning te koop zetten  in het eerste kwartaal van 2024 was het aantal te koop gezette woningen 24% lager dan een jaar eerder.

• Een analyse van NVM/Brainbay laat zien dat het historisch lage aanbod en afgenomen vertrouwen in 2021–2023 de belangrijkste reden is dat doorstromers blijven zitten. Hoewel de rentestijging niet de initiële oorzaak van het stagneren was, speelt zij wel een rol in het sentiment: de hogere rente maakt mensen terughoudender. Het is niet meer voordelig om door te schuiven en dan zitten mensen wel goed.

• Tegelijkertijd konden doorstromers met een zogeheten meeneemhypotheek hun oude lage rente vaak gebruiken voor een deel van de nieuwe lening. Volgens de Hypotheekshop betalen doorstromers met zo’n meeneemregeling gemiddeld 2,8% rente, tegenover 3,8% voor wie volledig nieuw moet financieren. Daardoor hebben veel doorstromers minder last van de rentestijging dan starters.

Je ziet hierdoor ook dat het segment van boven de € 1.000.000,- ook wat meer druk ervaart. Mensen hebben nog een lage rente, hoge overwaarde en vaak hebben ze hun eerste appartementje aangehouden wat ze nu verkopen vanwege de box 3 regeling en wet betaalbare huur. Zo hebben ze in een huis van € 1.500.000,- een maandlast van ca. € 2.800,- per maand. Dat heeft een starter met een hypotheek van € 600.000,- ook. Hier zie je meteen waardoor we gemiddeld echt helemaal niet zo duur wonen ;).

Dit alles betekent dat de spontanere verhuizingen ‘het is goedkoper om groter te gaan wonen’ uit voorgaande jaren zijn verdwenen. Het verhuizen ‘ gewoon omdat het kan en leuk is en je een stap kunt maken’, dat wordt echt een stuk minder gedaan. Wel zien we een grote beweging van mensen die hun overwaarde verzilveren en naar Spanje verhuizen naar een luxe villa.

Verhuizingen vinden nu vooral plaats als het echt moet gezinsuitbreiding, scheiding of een nieuwe baan. Het resultaat: minder aanbod van grote gezinswoningen, terwijl de vraag hoog blijft. En tegelijkertijd door de afschaf van de jubelton en het te kort aan huurwoningen zie je een probleem. De huizen die de starters die aan een gezin willen beginnen eigenlijk willen kopen zijn nu vrij duur. Dat is geen echte afkoeling, maar eerder een verkrapping in een ander segment.

Nieuwe regelgeving, de verhuurmarkt op zijn kop

Naast de rente zijn er de laatste anderhalf jaar nieuwe wetten ingevoerd die de dynamiek tussen huur en koop veranderen. Deze regels hebben vooral impact op investeerders (verhuurders) en indirect op het koopaanbod. Koelt de woningmarkt in Utrecht af door deze regelgeving?

Wet betaalbare huur, wat heeft dat voor een invloed?

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. De wet maakt het woningwaarderingsstelsel (WWS) bindend voor middenhuurwoningen tot 186 punten. Gemeenten kunnen sinds 1 januari 2025 ingrijpen als verhuurders te hoge huur vragen. Volgens het ministerie gaan hierdoor op termijn 300.000 woningen gemiddeld €190 per maand in huur omlaag. Klinkt nobel, maar in Utrecht verkopen de beleggers. Hierdoor is er geen huurwoning meer over en is er meer koopaanbod.

De praktijk pakt anders uit: door de lagere maximale huur en strengere regels daalt het rendement, waardoor veel particuliere verhuurders hun woningen verkopen. Het is totaal niet in verhouding in Utrecht. De WOZ-waardes zijn veel te hoog. Tegelijkertijd de huizen klein. Dus enerzijds mag je amper huurvragen en anderzijds moet je volle bak belasting betalen.

Uit cijfers van de Kadaster blijkt dat investeerders in het tweede kwartaal van 2025 bijna 16.400 woningen verkochten en slechts ongeveer 7.800 woningen kochten. En dit waren dan vaak al woningen die al verhuurd werden. Dus kwam er precies niets bij. Het gaat vooral om kleinere woningen voor de starters. Investeerders verkopen juist de appartementen tot 95 m² en kopen vaker grotere woningen, die nog in de vrije sector kunnen worden verhuurd.

Deze uitpondingsgolf zorgt voor meer aanbod op de koopmarkt (vooral appartementen) maar maakt de huurmarkt nog krapper. Het is echt schrijnend hoeveel wanhopige mailtjes we krijgen over mensen die geen woning meer kunnen vinden en niet in staat zijn om te kopen. Pararius meldde dat na invoering van de wet het aanbod in het middenhuursegment in 2024 met 20,2% daalde, terwijl de vraag met 25,4% steeg. Daardoor ontvangen middenhuurwoningen in Utrecht gemiddeld meer dan 400 reacties per woning. Bizar toch? Ik weet dat collega’s geen zoekers meer aannemen voor huurhuizen onder de € 2.500,-

Kortom: de wet beschermt huurders op papier, maar in de praktijk ontstaat extreme schaarste en verschuiven woningen van huur naar koop. Er is iets meer aanbod en daardoor stijgen de huizenprijzen net wat minder snel. Dit lijkt op een soort van afkoeling. Maar dat komt ook omdat de cijfers een vertekend beeld geven. De kwaliteit van het aanbod wordt niet meegenomen in de cijfers. Oude huurwoningen zijn vaak net van mindere kwaliteit, dit zorgt dus automatisch ook voor een iets lagere m2 prijs. Vaak zijn het ook huizen in wijken, waar mensen niet per se graag een huis kopen. Maar het prima vinden om even twee jaar te huren.

Opkoopbescherming

Sinds 2022 kunnen gemeenten een opkoopbescherming instellen: koopwoningen onder een bepaalde WOZ‑waarde mogen niet zomaar worden verhuurd. Utrecht past deze regeling toe en verhoogde per 1 juli 2024 de grens naar een WOZ‑waarde van €565.000.Wie een huis onder deze grens koopt, moet er (met enkele uitzonderingen) zelf gaan wonen. Volgens de gemeente Utrecht is deze maatregel zeer effectief: het aantal woningen dat investeerders opkochten daalde van ruim 500 in 2021 naar slechts 14 in de eerste helft van 2024. Maar tegelijkertijd veranderde ook de plannen met wet betaalbare huur en de wijzigingen in box 3. Dit zorgt ervoor dat een woning kopen voor de verhuur totaal niet meer aantrekkelijk is.

Men krijgt ook direct een vast contract. De politiek is zo wispelturig, dat beleggers hun vingers er niet graag meer aan branden. Tegelijk steeg het aandeel koopstarters van 47% naar 58%. Investeerders worden hiermee uit de markt geduwd, waardoor meer betaalbare woningen beschikbaar blijven voor eigen bewoning.

Maar eerlijk, dit klinkt super nobel. Wat zien we in de praktijk? De woning werd verhuurd voor € 1.350,- in de markt. De vrije marktwaarde inmiddels van de woning? € 450.000,- Wat zijn de kosten per maand als je deze woning € 2.000,-. Oké je hebt nog hypotheekrente aftrek en je lost af. Maar je moet ook meer geld per maand ophoesten en het onderhoud zelf betalen. Maar soms is zo’n woning zelfs inmiddels € 550.000,- waard. Dan is de maandlast € 2.450,-. Dit klinkt uitzonderlijk, maar dit is wat we zien.

Box‑3 belasting en nieuw stelsel

Naast huurregulering is ook de vermogensbelasting (Box 3) aangescherpt. Het overgangsregime hanteert een fictief rendement voor “overige bezittingen”, waaronder verhuurde woningen van circa 5,88% in 2025. Schulden drukken dat rendement slechts gedeeltelijk. Hierdoor betalen particuliere verhuurders vaak belasting over een rendement dat ze in werkelijkheid niet halen. In 2026 wordt dit fictieve rendement zelfs 7,78%. Tevens is de leegwaarderatio (waardering van verhuurde woningen) sinds 2024 fors verlaagd, waardoor verhuurde woningen fiscaal hoger worden gewaardeerd.

Het kabinet werkt bovendien aan een nieuw box‑3‑stelsel per 2028, waarbij belasting wordt geheven over het werkelijk rendement. En werkelijk rendement klinkt eerlijk. Echt, men wat houd ik van rechtvaardigheid. Maar dit betekent ook dat ze de overwaarde meenemen, die je niet direct contact kunt maken. Misschien sta je daarna onderwater. Dit maakt de fiscale uitkomst minder voorspelbaar. Voor beleggers vergroot dit de onzekerheid; velen kiezen nu al eieren voor hun geld en verkopen. Het Kadaster constateert dat het verschil tussen verkopen en aankopen door particuliere investeerders sinds 2023 snel oploopt. Een bedrijf in Spanje starten, dat stond echt niet op onze to do. Maar deze veranderingen zorgde ervoor dat dit toch gebeurde.

Wat betekent dit voor de Utrechtse markt?

Het effect van rente en regelgeving verschilt per wijk en per segment:

• Meer aanbod aan kleine appartementen: in Pijlsweerd, Lombok, Ondiep en Zuilen was al een relatief groot aanbod particuliere huur. Met de wet betaalbare huur en hogere belastingdruk worden deze woningen massaal verkocht. Hierdoor stijgt het aantal transacties en lijkt de gemiddelde verkoopprijs te dalen, terwijl de m²‑prijs juist stijgt in de meeste gevallen, een effect dat we eerder al zagen. Voor starters betekent dit meer keuze, maar ook veel concurrentie en nog steeds hoge m²‑prijzen.

• Minder aanbod aan gezinswoningen: door het lock‑in‑effect en de opkoopbescherming zijn doorstromers minder geneigd te verhuizen, waardoor ruime (jaren ’30) huizen schaars blijven. Huizen die wel te koop komen, trekken nog altijd meerdere biedingen en worden gemiddeld 12–13% boven de vraagprijs verkocht.

• Leidsche Rijn vs. Utrecht stad: in Leidsche Rijn (inclusief Vleuten-De Meern) worden meer nieuwbouwwoningen opgeleverd en is de krapte-indicator iets hoger (rond 1,5). De uitpondingsgolf is daar voelbaar, maar minder extreem dan in de oudere wijken. In de stad Utrecht schommelt de krapte-indicator tussen 0,7 en 1,4, dus de markt blijft gespannen.

• Huurmarkt blijft krap: doordat investeerders verkopen en opkoopbescherming verhuur belemmert, neemt het aantal huurwoningen juist af.  Middenhuurappartementen ontvangen honderden reacties en staan gemiddeld maar een week online. Dat drijft sommige huurders richting koop, zij zijn nu concurrenten van starters. De piepkleine appartementjes en de appartementen in wijken als Kanaleneiland of Overvecht worden aan deze voormalige huurders verkocht. Niet altijd passend bij wat mensen willen.

Conclusies: tijdelijke dip of koelt de woningmarkt in Utrecht af?

Bij elkaar laten de cijfers zien dat de huidige afkoeling vooral schijn is. Dat de gemiddelde verkoopprijs soms daalt komt vooral doordat er veel kleine (ex‑huur)woningen worden verkocht. Kijk je naar de onderliggende krapte, de m²‑prijs en het overbieden, dan blijft de markt oververhit. Wat wel verandert, is wie er actief zijn en wat er wordt verkocht:

• De hogere rente remt de doorstroming en zorgt ervoor dat doorstromers langer blijven zitten. Dit veroorzaakt schaarste aan kleinere gezinswoningen.

• De nieuwe wet- en regelgeving (WBH, opkoopbescherming, Box 3) jaagt verhuurders de markt uit. Ze brengen hun vermogen nu naar het buitenland. Hierdoor komt er juist meer aanbod van kleine appartementen, maar verdwijnt huurvoorraad en stijgt de concurrentie op de huurmarkt.

• In Pijlsweerd, Lombok, Ondiep en Zuilen betekent dit dat starters meer keuze krijgen, maar ze moeten nog steeds scherp bieden omdat de m²‑prijzen blijven stijgen en de krapte extreem is.

• Leidsche Rijn en Vleuten/De Meern blijven iets ruimere markten dankzij nieuwbouw, maar ook daar wordt flink overboden en is de uitpondingsgolf merkbaar. Hier merk je vooral dat er meer expats op de markt komen, omdat ze niet meer kunnen huren.

Conclusie

Er is geen structurele afkoeling, slechts een tijdelijke vertraging van de prijsgroei. De hypotheekrenteaftrek, zorgt ook even voor paniek onder de kopers. Als die storm gaat liggen, weet iedereen weer dat de concurrentie oplaait. Zeker als zo de grootste stroom uitpondwoningen weg is. Dan is het aanbod weer krapper. De combinatie van woningtekort, loonstijgingen en demografische groei houdt de vraag stevig. De rente en nieuwe regels veranderen wél de samenstelling van het aanbod. Dat biedt kansen voor wie snapt waar de beweging zit. Wie op tijd inspeelt op de uitpondingsgolf kan een mooie starterwoning kopen, terwijl bezitters van goed onderhouden gezinswoningen of benedenwoningen met grote tuinen nog steeds goud in handen hebben.

En kleine tip, veel beleggers willen voor december 2025 van hun woning af, dat biedt wat ruimte bij een bieding als je snel kunt schakelen.