De hypotheekrente. Een paar jaar geleden keken we bijna niet meer op van percentages van 1,2% tot 1,6%. We vonden het de normaalste zaak van de wereld dat het geld bijna gratis was. Inmiddels bewegen de laagste hypotheekrentes weer rond de 4% en zien we de rente de laatste maanden opnieuw oplopen. Tegelijkertijd, daalt het af en toe ook weer licht.
Wat gaat de hypotheekrente doen? Kun je beter nu een huis kopen of wachten tot de rente weer daalt? En misschien nog wel belangrijker: wat betekent 1% meer of minder rente eigenlijk voor wat je per maand betaalt, hoeveel je kunt lenen én uiteindelijk voor de huizenprijzen?
We krijgen die vragen steeds vaker en daarom zijn we eens flink in de cijfers gedoken. Want de hypotheekrente wordt niet alleen bepaald door wat de Europese Centrale Bank doet. Inflatie, energieprijzen, oorlogen, economische groei, de kapitaalmarkt en verwachtingen over de toekomst spelen allemaal een rol.
En om te begrijpen waar de hypotheekrente naartoe kan gaan, moeten we eerst even terug in de tijd.
Was een hypotheekrente van 1,5% eigenlijk normaal?
Nee. Absoluut niet. Veel mensen die rond 2020 en 2021 een huis kochten, hebben hun hypotheekrente voor tien, twintig of zelfs dertig jaar vastgezet tegen percentages van ongeveer 1,2% tot 1,6%. Als je dat als referentiepunt neemt, voelt een hypotheekrente van 4% natuurlijk ontzettend hoog. Door die extreem lage rente stegen de huizenprijzen ook enorm.
Kijken we verder terug, dan ontstaat een heel ander beeld. Begin jaren tachtig waren hypotheekrentes boven de 10% geen uitzondering en lagen sommige tarieven zelfs rond de 13%. In de jaren negentig daalde de rente geleidelijk, maar ook toen waren percentages van 6% tot 8% heel normaal. Rond de eeuwwisseling kwamen we meer richting 5% à 6% en daarna begon een lange periode waarin de rente steeds verder daalde.
Het absolute dieptepunt kwam rond 2020 en 2021. Geld lenen was toen historisch goedkoop en bij sommige hypotheekvormen en risicoklassen kon je daadwerkelijk een rente krijgen van rond de 1,2% tot 1,6%. We zijn dat alleen heel snel normaal gaan vinden.
Dat is belangrijk wanneer we nu praten over de vraag of de hypotheekrente ‘hoog’ is. Een rente rond de 4% is hoog vergeleken met 2021, maar historisch gezien helemaal niet uitzonderlijk. Het waren juist die rentes van rond de 1% tot 2% die uitzonderlijk waren.
Van 1,5% naar 4% klinkt niet zo spannend. Tot je gaat rekenen
Een paar procent renteverschil klinkt misschien klein. Bij een hypotheek van een paar ton is het dat absoluut niet.
Laten we uitgaan van een annuïteitenhypotheek van € 500.000 met een looptijd van dertig jaar. Bij een hypotheekrente van 1,2% bedraagt de bruto maandlast ongeveer € 1.655. Bij 1,5% is dat ongeveer € 1.726 en bij 2% ongeveer € 1.848. Gaat de rente naar 3%, dan wordt de bruto maandlast ongeveer € 2.108 en bij 4% ongeveer € 2.387. Bij een hypotheekrente van 5% loopt diezelfde bruto maandlast op naar ongeveer € 2.684.
Dat betekent dat iemand die € 500.000 leent tegen 4% rente bruto ongeveer € 660 per maand meer betaalt dan iemand die hetzelfde bedrag tegen 1,5% heeft geleend. Dat is bijna € 8.000 per jaar. Een gemiddelde woning kost in Utrecht nu € 570.000,- Dat zorgt dat de hypotheeklast nu al hoger is dan een modaal salaris per maand.
En ja, bij een hogere rente krijg je in beginsel ook meer hypotheekrenteaftrek. Daardoor is het verschil netto kleiner, maar het verdwijnt zeker niet.
Hoeveel krijg je dan terug via de hypotheekrenteaftrek?
Bij een annuïteitenhypotheek bestaat de maandlast uit rente en aflossing. Alleen het rentedeel is fiscaal aftrekbaar, waarbij je ook rekening moet houden met het eigenwoningforfait. Bovendien neemt bij een annuïteitenhypotheek het rentedeel gedurende de looptijd af, omdat je iedere maand een stukje van je schuld aflost.
Nemen we opnieuw die hypotheek van € 500.000 en voor het rekenvoorbeeld ook een WOZ-waarde van € 500.000, dan bedraagt het eigenwoningforfait in 2026 0,35%, oftewel € 1.750 per jaar. Voor iemand bij wie de renteaftrek tegen het maximale tarief van 37,56% plaatsvindt, ziet het verschil in het eerste jaar er grofweg zo uit.
Bij 1,5% hypotheekrente bedraagt de bruto maandlast ongeveer € 1.726. In het eerste jaar betaal je grofweg € 7.400 aan rente. Na verrekening van het eigenwoningforfait resteert ongeveer € 5.650 aan aftrekbare eigenwoningkosten. Het belastingvoordeel komt dan grofweg uit op € 177 per maand.
Bij 4% bedraagt de bruto maandlast ongeveer € 2.387 en betaal je in het eerste jaar ongeveer € 19.800 aan rente. Na verrekening van het eigenwoningforfait resteert circa € 18.050. Tegen 37,56% levert dat grofweg € 565 per maand belastingvoordeel op.
De netto maandlast komt in dit vereenvoudigde voorbeeld bij 1,5% dus uit rond € 1.550 en bij 4% rond € 1.820. Netto is het verschil daarmee geen € 660, maar ongeveer € 270 per maand in het eerste jaar.
Dat is aanzienlijk minder dan het bruto verschil, maar daar zit een belangrijke kanttekening bij. Het fiscale voordeel neemt gedurende de looptijd af doordat je steeds minder rente betaalt. Daarnaast is ieders persoonlijke situatie anders. Inkomen, WOZ-waarde, hypotheekvorm en de fiscale positie bepalen wat je daadwerkelijk netto betaalt. En er speelt nog iets dat voor een koper misschien wel belangrijker is dan de maandlast.
De hypotheekrente bepaalt ook hoeveel je mág lenen
Een bank kijkt bij het bepalen van je maximale hypotheek naar wat je op basis van je inkomen verantwoord aan woonlasten kunt dragen. Daarbij speelt de hypotheekrente een belangrijke rol. Hoe hoger de rente, hoe groter het gedeelte van je maandelijkse woonbudget dat aan rente opgaat en hoe minder ruimte er overblijft om een hoge hypotheek te financieren.
Daarom kon de snelle rentestijging vanaf 2022 zo’n grote invloed hebben op de woningmarkt. Mensen konden bij hetzelfde inkomen ineens minder financieren én kregen bij dezelfde hypotheek hogere maandlasten. Sommige huizen daalden in een paar maanden tijd met ca. € 100.000,- in waarde. En dat allemaal vanwege de hypotheek.
Hoeveel minder je precies kunt lenen bij 4% dan bij 2% kun je niet met één algemeen percentage beantwoorden. Dat hangt af van het gezamenlijke inkomen, de rentevaste periode, leeftijd, eventuele studieschuld en andere financiële verplichtingen, het energielabel en de leennormen van dat jaar. Die normen veranderen bovendien ieder jaar.
Het mechanisme is wel belangrijk om te begrijpen. Stel dat tienduizenden Nederlandse huishoudens door een lagere hypotheekrente allemaal meer kunnen lenen. Dan hebben die kopers gezamenlijk ineens miljarden euro’s extra beschikbaar om huizen te kopen. Als er tegelijkertijd niet veel meer huizen bijkomen, wat in Nederland al jarenlang het probleem is, wordt een deel van die extra financieringsruimte simpelweg tegen elkaar opgeboden. Hierdoor stijgen de huizenprijzen bijna automatisch.
En dan komen we bij misschien wel het interessantste verband: dat tussen de hypotheekrente en de huizenprijzen.
Heeft de lage hypotheekrente onze huizen zo duur gemaakt?
Voor een deel: absoluut. De Nederlandsche Bank heeft uitgebreid onderzocht wat er gebeurt wanneer huishoudens meer kunnen financieren. Tussen juni 2013 en juni 2022 zijn de Nederlandse huizenprijzen bijna verdubbeld. In dezelfde periode daalde de hypotheekrente van ongeveer 3,7% naar 1,7% en steeg het gemiddelde nominale inkomen met meer dan 30%.
Een hoger inkomen zorgt ervoor dat mensen meer aan wonen kunnen besteden en een lagere rente zorgt ervoor dat ze meer kunnen lenen. DNB noemt dat de financieringsruimte. Juist doordat het Nederlandse woningaanbod nauwelijks meebeweegt wanneer de vraag toeneemt, vertaalt een grotere financieringsruimte zich voor een belangrijk deel in hogere huizenprijzen.
Dat is eigenlijk heel logisch. Stel dat tien mensen hetzelfde huis willen kopen en allemaal maximaal € 500.000 kunnen betalen. Vervolgens daalt de rente en kunnen diezelfde tien mensen ineens € 550.000 financieren. Het huis is fysiek geen centimeter groter geworden en er is geen extra slaapkamer bij gekomen, maar er is wel meer geld beschikbaar om erop te bieden. Bij voldoende concurrentie verschuift daardoor uiteindelijk de prijs.
We geven eigenlijk al jarenlang gemiddeld 30% van ons gezinsinkomen uit aan onze woonlasten. Toen de kinderopvang beter toegankelijk werd en er steeds meer vrouwen gingen werken. Zag je ook een enorme stijging in de huizenprijzen. Simpelweg, omdat er meer geld beschikbaar kwam.
De lage rente heeft huizen dus betaalbaarder gemaakt qua financiering, maar tegelijkertijd bijgedragen aan hogere huizenprijzen. Dat is de vreemde tegenstelling van goedkoop geld.
En toen ging de rente ineens omhoog
Vanaf eind 2021 en vooral in 2022 draaide het renteklimaat razendsnel. De inflatie liep sterk op, energie werd duurder en de ECB verhoogde haar beleidsrentes. Nieuwe hypotheekrentes gingen in relatief korte tijd van rond de 1,5% à 2% naar ongeveer 4%.
Dat had direct gevolgen voor de financieringsruimte van kopers, maar huizenprijzen reageren daar niet van de ene op de andere dag op. DNB heeft juist naar die vertraging gekeken. Hun berekeningen laten zien dat een daling van de financieringsruimte uiteindelijk vrijwel één op één kan doorwerken in lagere huizenprijzen, maar dat dit proces meerdere jaren kan duren.
In de praktijk zagen we na de rentestijging inderdaad een correctie. Vanaf de zomer van 2022 begonnen de Nederlandse huizenprijzen te dalen. Dalen gaat over het algemeen langzamer dan stijgen. Verkopers houden nog een tijdje vast aan de prijs die ze voor ogen hebben. Vervolgens gebeurde alleen iets wat minstens zo interessant is: de hypotheekrente bleef veel hoger dan in 2021, maar de huizenprijzen begonnen alweer te stijgen. Hoe kan dat?
Omdat rente maar één kant van de rekensom is. Zodra de CAO lonen mee stegen, kwam er weer meer koopkracht. De lonen stegen behoorlijk, de financieringsruimte herstelde daardoor en ondertussen bleef het tekort aan huizen bestaan. Kopers konden ondanks de hogere rente weer meer betalen en de concurrentie nam opnieuw toe.
Dat is precies waarom je nooit kunt zeggen: de hypotheekrente stijgt, dus de huizenprijzen gaan dalen.
Kan een hypotheekrente van 5% dan wél voor dalende huizenprijzen zorgen?
Dat kan. Langdurige prijsdalingen op de Nederlandse woningmarkt zijn zeker niet onmogelijk. We hebben ze na de financiële crisis gezien en ook na de snelle rentestijging van 2022 volgde een periode van prijsdalingen.
Alleen moet er voldoende gebeuren om de financieringsruimte daadwerkelijk te raken. Als de hypotheekrente van 4% naar 5% stijgt terwijl de lonen nauwelijks toenemen, kunnen huishoudens minder financieren en worden de maandlasten hoger. Dat geeft neerwaartse druk op de huizenprijzen. Stijgen de lonen tegelijkertijd flink, worden de leennormen verruimd of neemt het woningtekort verder toe, dan kunnen die effecten elkaar gedeeltelijk opheffen. Per 1 januari 2027 gaat de overdrachtsbelastinggrens voor de startersvrijstelling omhoog naar € 615.000,-. Dit is weer een klein voordeel, waardoor ik daar een kleine stijging verwacht.
Daarom vinden wij de waarschuwing dat langdurige prijsdalingen opnieuw kunnen optreden interessant, maar het is geen voorspelling dat ze morgen beginnen. De Nederlandse woningmarkt wordt uiteindelijk bepaald door de combinatie van betaalbaarheid, financieringsruimte, vertrouwen, demografie en vooral vraag en aanbod.
Waarom loopt de hypotheekrente in 2026 weer op?
Daarvoor moeten we onderscheid maken tussen de rente van de ECB en de rente op de kapitaalmarkt. Dat is misschien wat droge kost, maar wel belangrijk wanneer je wilt begrijpen waarom je hypotheekrente beweegt.
De ECB bepaalt de beleidsrente. Die rente heeft veel invloed op kortlopende rentes in de economie, maar een hypotheek die je voor tien of twintig jaar vastzet wordt veel sterker beïnvloed door wat er op de kapitaalmarkt gebeurt. Banken en andere hypotheekverstrekkers kijken naar wat het kost om voor langere tijd geld aan te trekken en naar wat beleggers verlangen voor langlopende obligaties.
Daarom kan de hypotheekrente al stijgen zonder dat de ECB haar rente verhoogt. Financiële markten kijken vooruit. Verwachten beleggers hogere inflatie, grotere overheidstekorten of meer economische onzekerheid, dan kunnen de lange rentes oplopen.
In juni 2026 heeft de ECB overigens wél ingegrepen. De centrale bank verhoogde haar belangrijkste rentetarieven met 0,25 procentpunt. De depositorente kwam daarmee op 2,25%. De ECB wees daarbij expliciet op de inflatiedruk die is ontstaan door de oorlog in het Midden Oosten. In juli werd de rente vervolgens ongewijzigd gelaten.
De ECB verwacht momenteel een gemiddelde inflatie van 3,0% in 2026, 2,3% in 2027 en 2,0% in 2028. Dat laatste getal is belangrijk, want ongeveer 2% is het inflatiedoel van de ECB. Zolang de inflatie daar duidelijk boven ligt, is de ruimte voor stevige renteverlagingen beperkt.
Ook in Nederland zien we dat inflatie hardnekkig blijft. In juni bedroeg de inflatie 2,9% en in juli liep deze volgens het CBS weer op naar 3,2%. Vooral motorbrandstoffen en energie zorgden voor die stijging.
Wat hebben olie, oorlog en Amerika daar nou weer mee te maken?
Meer dan je misschien denkt. Wanneer een conflict in het Midden Oosten de olie- en gasprijzen omhoogjaagt, wordt energie duurder. Bedrijven krijgen hogere kosten voor productie en transport en een deel daarvan wordt uiteindelijk doorberekend aan consumenten. De inflatie kan daardoor opnieuw oplopen.
Daar komt bij dat Europese landen de komende jaren veel geld nodig hebben voor onder andere defensie, energie, infrastructuur en verduurzaming. Wanneer overheden daarvoor meer moeten lenen, komen er meer staatsobligaties op de markt. Om voldoende beleggers te trekken kan daarop een hogere rente nodig zijn. Dat kan de lange kapitaalmarktrente omhoogduwen en uiteindelijk ook onze hypotheekrente beïnvloeden.
Ook de Verenigde Staten spelen een rol. De Amerikaanse kapitaalmarkt is zo groot dat bewegingen in Amerikaanse staatsrentes wereldwijd invloed hebben. Handelsspanningen, importheffingen, begrotingstekorten en de verhouding tussen de Verenigde Staten en China kunnen verwachtingen over inflatie en economische groei veranderen.
De hypotheekrente van iemand die een tussenwoning in Utrecht koopt, lijkt misschien weinig te maken te hebben met een conflict duizenden kilometers verderop. Via energieprijzen, inflatie en financiële markten kan die verbinding er toch verrassend snel zijn. Shit wel. Maar wel wat het is. Daarom is het van belang dat we al die ontwikkelingen volgen voor de beste aan- en verkoopstrategie. Timing kan hierbij super belangrijk zijn.
Waar staat de hypotheekrente nu?
Op 1 september 2026 beginnen de laagste hypotheekrentes bij Hypotheekrente.nl rond 3,78%. Verschillende aanbieders zitten voor hun laagste tarieven tussen ongeveer 3,8% en 4,2%, waarbij het daadwerkelijke percentage natuurlijk afhankelijk is van onder andere de rentevaste periode, NHG en de verhouding tussen de hypotheek en de waarde van het huis.
Dat is hoger dan veel huiseigenaren de afgelopen jaren gewend waren. Tegelijkertijd worden er nog steeds veel hypotheken afgesloten. In het eerste halfjaar van 2026 werden volgens de cijfers waar Vastgoedmarkt over bericht bijna 5% meer hypotheken afgesloten.
Kopers zijn dus niet massaal afgehaakt omdat de rente geen 1,5% meer is. We zijn voor een belangrijk deel gewend geraakt aan het nieuwe renteniveau. Toch zagen we vanaf ongeveer oktober 2025 tot en met maart 2026 een daling in de gemiddelde m2 prijzen. Daarna steeg het licht. Maar de prijzen stijgen niet meer zo hard.
De hypotheek van 1,5% heeft nog een ander effect
Er zit namelijk nog een bijzonder effect aan die extreem lage rentes uit 2020 en 2021. Veel huiseigenaren hebben die rente voor twintig of dertig jaar vastgezet en willen die natuurlijk helemaal niet kwijt.
Stel dat je € 500.000 hebt geleend tegen 1,5%. Je bruto maandlast bedraagt bij een annuïteitenhypotheek ongeveer € 1.726. Voor dezelfde hypotheek tegen 4% zou dat ongeveer € 2.387 zijn. Dat verschil zie je iedere maand opnieuw op je bankrekening.
Dat kan ervoor zorgen dat iemand die eigenlijk best zou willen verhuizen toch nog een paar jaar blijft zitten. Bij sommige hypotheken kan de oude rente worden meegenomen naar een volgend huis, maar dat geldt alleen onder de voorwaarden van de geldverstrekker en voor het bestaande hypotheekdeel. Voor het bedrag dat je extra moet lenen, betaal je in principe de actuele rente.
Internationaal wordt dit het lock-in effect genoemd. Mensen zitten als het ware financieel vast aan hun aantrekkelijke oude hypotheek. Dat kan de doorstroming verminderen en daarmee indirect ook het woningaanbod beperken.
Ironisch genoeg kan die extreem lage rente van een paar jaar geleden daardoor ook vandaag nog bijdragen aan de krapte op de woningmarkt. Waar het bij de lage rente aantrekkelijk was om te verhuizen en dan nauwelijks meer te betalen zien we nu het omgekeerde. Mensen wonen soms veel te groot, maar door de hypotheek is het niet gunstig om te verhuizen.
Wat verwachten we dat de hypotheekrente gaat doen?
Dit is natuurlijk de vraag waarvoor je waarschijnlijk op deze blog terecht bent gekomen. En als iemand je precies kan vertellen waar de hypotheekrente over een jaar staat, zou ik vooral vragen waar die glazen bol te koop is. Ik zou hem graag willen hebben..
Zelfs de ECB weet dat namelijk niet. De centrale bank benadrukt expliciet dat zij zich niet vooraf vastlegt op een bepaald rentepad en per vergadering kijkt naar inflatie, economische cijfers en nieuwe risico’s.
Op basis van de informatie die we nu hebben, lijkt een snelle terugkeer naar hypotheekrentes van 1% tot 2% ons niet waarschijnlijk. Daarvoor is de inflatie nog te hoog en is er te veel onzekerheid rondom energie, geopolitiek en de kapitaalmarkt.
Ons basisscenario is daarom dat hypotheekrentes voorlopig rond het huidige niveau blijven bewegen. Dat betekent niet dat 3,8% het komende jaar exact 3,8% blijft. Een beweging van enkele tienden omhoog of omlaag is heel goed mogelijk. Eigenlijk hetzelfde als afgelopen jaar.
Als de energieprijzen dalen, de geopolitieke rust terugkeert en de inflatie sneller richting 2% beweegt, krijgt de ECB uiteindelijk ruimte om haar rente te verlagen. Voor nu lijkt dat pas in 2028. Wanneer de kapitaalmarktrente tegelijkertijd mee daalt, kunnen hypotheekrentes weer wat lager worden.
Maar loopt de inflatie opnieuw op, blijven energieprijzen hoog of stijgen de lange rentes verder, dan kan de hypotheekrente ook weer richting 4,5% of 5% bewegen. Dat is niet wat we voorspellen, maar na alles wat er sinds 2020 is gebeurd zou ik het ook niet uitsluiten.
Voor 2027 ziet het inflatiebeeld er volgens de huidige prognose van de ECB iets gunstiger uit. De ECB verwacht gemiddeld 2,3% inflatie in 2027 en 2,0% in 2028. Als dat inderdaad gebeurt, ontstaat er meer ruimte voor lagere rentes. Alleen betekent een lagere ECB-rente nog steeds niet automatisch dat jouw tienjaars hypotheekrente in hetzelfde tempo daalt.
Moet je dan wachten met een huis kopen tot de rente daalt?
Dat klinkt logisch. Stel dat je nu ongeveer 4% betaalt en volgend jaar nog maar 3%. Op een hypotheek van € 500.000 daalt de bruto annuïtaire maandlast dan van ongeveer € 2.387 naar € 2.108. Dat scheelt bijna € 280 per maand. Lekker toch?
Zeker. Alleen ben je waarschijnlijk niet de enige die daarvan profiteert. Andere kopers krijgen eveneens lagere maandlasten en kunnen mogelijk meer lenen. Als er nog steeds te weinig huizen te koop staan, komt een deel van die extra financiële ruimte uiteindelijk weer terecht in hogere biedingen.
Dat is precies wat we in de periode na 2013 hebben gezien. Lagere rente en hogere inkomens vergrootten de financieringsruimte enorm en omdat het woningaanbod niet voldoende meegroeide, stegen de huizenprijzen hard.
Wachten op een lagere rente kan dus betekenen dat je straks goedkoper kunt lenen, maar hetzelfde huis duurder is geworden. Afgelopen jaar stegen de prijzen maar met 2%. Eerder was dit weleens de stijging per maand.
Andersom zouden wij ook nooit adviseren om nu snel een huis te kopen omdat de rente misschien naar 5% gaat. Je koopt een huis omdat het bij je leven en je financiële situatie past. De rente is daarin belangrijk, maar het is niet het enige cijfer dat telt. We moeten stoppen om onze veilige haven als een speculatieproduct te zien.
En wat betekent dit voor de huizenprijzen?
Voor de huizenprijzen zien wij de hypotheekrente vooral als een soort rem of gaspedaal op de financieringsruimte. Daalt de rente, dan kunnen kopers bij hetzelfde inkomen meer betalen. Stijgt de rente, dan gebeurt het tegenovergestelde.
Maar de snelheid van de auto wordt niet alleen door dat pedaal bepaald. Inkomen, woningtekort, bevolkingsgroei, nieuwbouw, vertrouwen en regelgeving zitten allemaal achter het stuur. De motor, het vermogen, de brandstof en de weg zijn van belang bij de snelheid 😉
Dat verklaart waarom de Nederlandse huizenprijzen vanaf 2013 bijna verdubbelden terwijl de rente steeds verder daalde, waarom de markt na de scherpe rentestijging van 2022 tijdelijk corrigeerde en waarom de huizenprijzen vervolgens alweer konden stijgen terwijl de hypotheekrente rond de 4% bleef.
Voor Utrecht speelt daar nog eens bij dat de vraag naar huizen structureel groot is en het aanbod beperkt. Daardoor kan extra financieringsruimte relatief snel in de prijzen terechtkomen. We zien tegelijkertijd dat die betaalbaarheid wel echt een ding is. De grote nieuwbouwwoningen worden moeizaam verkocht. Simpelweg omdat mensen heel lang dubbele lasten moeten dragen wat bijna onmogelijk is. Daarnaast hebben al die grote dure huizen amper tuin. Wel zagen we door het enorme extra aanbod door het uitponden dat de prijzen iets daalde en redelijk stabiliseerde. De markt kwam iets meer in balans. Tegelijkertijd zagen we dat de huizen met grote tuinen, strak en af en sfeervol wel enorm hard gingen.
Als de hypotheekrente vanuit het huidige niveau langzaam daalt en de inkomens blijven stijgen, terwijl het woningtekort nauwelijks kleiner wordt, verwachten wij daarom niet dat een lagere rente huizen automatisch betaalbaarder maakt. Een deel van het voordeel kan gewoon weer in hogere huizenprijzen verdwijnen. Dit gebeurt bijna iedere keer weer helaas. Het lijkt ook wel alsof we niet willen dat het betaalbaarder wordt, want de huidige huiseigenaren zijn daar niet altijd bij gebaat.
Pas wanneer de financieringsruimte echt langdurig onder druk komt te staan, bijvoorbeeld door een combinatie van hogere rente, lagere inkomensgroei en economische onzekerheid, neemt de kans op een langere periode van prijsdalingen serieus toe.
Wat zouden wij nu doen?
Voor iemand die nu een huis wil kopen, zouden wij daarom veel minder proberen het perfecte rentemoment te voorspellen en veel meer kijken naar de totale rekensom. Wat kost het huis? Wat zijn je bruto én netto maandlasten? Hoeveel financiële ruimte houd je over nadat je de hypotheek hebt betaald? Kun je de lasten ook dragen als andere kosten stijgen? Denk ook vooral aan de mogelijke kinderopvang, want dat is echt een hele flinke hap uit je budget. Hoe lang verwacht je er te wonen? En wat gebeurt er wanneer je bij het aflopen van je rentevaste periode opnieuw moet financieren?
Een hypotheekrente van 4% op een huis dat je voor een goede prijs koopt, kan uiteindelijk een veel betere beslissing zijn dan een hypotheek van 2% op een huis waarvoor je € 75.000 te veel hebt betaald.
En andersom kan wachten op een renteverlaging van een half procent uiteindelijk weinig opleveren wanneer de huizenprijzen in dezelfde periode met 5% stijgen. Dat is waarom wij rente nooit los zouden bekijken van de huizenprijs.
Onze verwachting voor de hypotheekrente in 2026 en 2027
Wij verwachten op dit moment niet dat we op korte termijn teruggaan naar de hypotheekrentes van 1,2% tot 2,5 % die we een paar jaar geleden zagen. Daarvoor waren die omstandigheden simpelweg te uitzonderlijk. De huidige inflatie, onzekerheid rondom energie en geopolitiek en de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente maken een snelle terugkeer naar dat niveau niet waarschijnlijk.
Voor de komende maanden lijkt een hypotheekrente die rond het huidige niveau beweegt ons daarom aannemelijker, waarbij uitslagen naar boven en beneden mogelijk blijven. Half 2027 kan er meer ruimte ontstaan voor een daling wanneer de inflatie inderdaad verder richting 2% beweegt.
Maar misschien is de belangrijkste conclusie wel dat 4% hypotheekrente niet zo uitzonderlijk is als het voelt. We zijn vooral verwend geraakt door een periode waarin geld historisch goedkoop was.
Die extreem lage rente heeft ervoor gezorgd dat mensen veel meer konden lenen en heeft daarmee ook bijgedragen aan de enorme stijging van de huizenprijzen. Nu de rente hoger is, zien we het omgekeerde effect op de financieringsruimte, maar wordt dat voor een deel gecompenseerd door hogere inkomens en het grote woningtekort.
Dus gaat de hypotheekrente dalen? Misschien. Gaat hij eerst nog een stukje omhoog? Dat kan ook. Maar wie een huis koopt, zou wat ons betreft niet proberen om exact het laagste punt van de rente te voorspellen. Dat lukt op de beurs bijna niemand en op de hypotheekmarkt al helemaal niet.
Kijk naar wat je vandaag kunt betalen, wat je per maand overhoudt en of de prijs die je voor het huis betaalt logisch is. Uiteindelijk heb je daar veel meer invloed op dan op wat Christine Lagarde volgende maand besluit. Bekijk hier het aanbod en wil je advies bij aankoop of bij verkoop? We helpen je graag.