Veel gestelde vragen voor de aankoop en/of verkoop van een huis

Stel de aankoopmakelaar de volgende vragen:

• Hoe verloopt het contact? Mag ik bellen, mailen en appen en wanneer?
• Ga je bij ieder huis mee kijken?
• Hoe krijg ik het aanbod toegestuurd?
• Krijg ik ook out of the box opties en off market deals?
• Hoeveel zoekers met een vergelijkbare zoekvraag heeft jullie kantoor?
• Ben je voorstander van een extra onderzoek bij de aankoop of ben je bang dat we de woning dan missen?
• Kan ik betalen per bezichtiging?
• Schakel je externe expertise in als je zelf het antwoord niet weet?
• Ben je in staat om een actuele inschatting te maken van de verbouwkosten? Heb je zelf afgelopen tijd verbouwd?
• Krijg ik alle documentatie voorafgaande aan de bezichtiging?
• Krijg ik vooraf een waarde indicatie en lijst met aandachtspunten?
• Krijg ik ook een inschatting van de waarde na verbouwing?

Het is belangrijk dat jouw aankoopmakelaar in Utrecht de markt, de collega’s en de ontwikkelingen en meest voorkomende bouwkundige gebreken in Utrecht kent. Maar ook is mijn aankoopmakelaar eerlijk en wil hij echt voor mij de beste deal? Een courtage met een % vind ik gek bij aankoop. De aankoopmakelaar verdient dan meer, als jij meer voor het huis betaalt.

Heeft de makelaar veel meer zoekers die hetzelfde zoeken? Dan concurreer je dus met de overige opdrachtgevers van jouw makelaar en wordt er al direct in jouw kaarten gekeken.

Het is een stressvol en tijdrovend proces. Het is dus wel zo fijn als jouw makelaar al goed filtert, al de informatie vooraf aan je doorgeeft, zodat je weet of het zinvol is om vrij te nemen en te gaan kijken. Ook is het fijn als jouw aankoopmakelaar expertise inschakelt op de momenten dat het moet. Geen snelle deals, maar zorgvuldige deals. ook in een oververhitte markt.

Liever een aankoopmakelaar die over volledig is en jou soms liefdevol een zetje geeft om toch dat ene huis te bekijken waar nog wat aan gedaan moet worden of je juist afraad om dat huis wat je zo geweldig lijkt te kopen, dan een makelaar die uit is op een snelle deal.

Lees goed de reviews en vraag de aankoopmakelaar bij de intake het hemd van het lijf. Goede klik? Go for it.

Deze vraag krijgen wij vaak. De laatste tijd krijgen we de vraag ook andersom. Hoe ver kan ik onder de vraagprijs bieden?

Ik kijk amper naar de vraagprijs. Het is belangrijk om te weten wat een huis waard is. Ik schreef hier ook een blog over met de laatste cijfers: Overbieden in 2023.

Op het moment dat je een huis koopt en een koopovereenkomst sluit, dan ben je courtage aan de aankoopmakelaar verschuldigd. Wij spreken met onze aankoopklanten af dat er betaalt wordt bij de notaris. Wel rekenen wij opstartkosten. Dit doen we bewust. Wij hebben maar één zoeker per categorie. Wij nemen de zoektocht serieus en we willen dat onze zoekers dat ook doen. Is het betalen vooraf echt een groot probleem. In overleg is er altijd wat te regelen.

Let op, sluit jij een deal zonder aankoopmakelaar, maar heb je nog wel een overeenkomst met jouw aankoopmakelaar? Dan moet jij de courtage voldoen. Zorg dus dat als je niet tevreden bent, je eerst de opdracht intrekt, voordat je zelf een woning aankoopt.

Nee, de kosten van een aankoopmakelaar kun je niet meefinancieren. Deze kosten moet je betalen uit eigen middelen. Voor 2018 werd dit wel vaak meegefinancierd. Het was toen mogelijk om 106% van de marktwaarde van de woning te financieren.

Toch is het niet slim om te bezuinigen op een aankoopmakelaar. Lees wat een aankoopmakelaar voor je doet.

Als je een huis koopt, wil je geen kat in de zak kopen. Je wil dat jouw huis in goede staat verkeerd. Daarom is het belangrijk dat je niet ‘even kijkt’ bij het huis van je dromen. Je moet ook onderzoek doen. Een verkoper heeft een mededelingsplicht. In de NVM-vragenlijst moet de verkoper alles zo goed mogelijk invullen. De verkoper moet alles invullen wat hem bekend is. De mededelingsplicht gaat ook niet verder dan melden wat de verkoper bekend is.

Zichtbare gebreken vallen niet onder de mededelingsplicht. Uiteraard is het als verkoper wel netjes dat je dit als verkoper vermeld.

Van jou als koper wordt verwacht dat je onderzoek instelt naar de zichtbare gebreken. De verkoper hoeft jou daar niet uitdrukkelijk op te wijzen. Met behulp van een aankoopmakelaar word je al gewezen op de zichtbare gebreken. Toch is het belangrijk om aan jouw onderzoeksplicht te kunnen voldoen om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Dan wordt er op het dak gekeken en onder de vloer. Dit zijn de meest kostbare renovaties. Je wil weten welk risico je loopt als je het huis koopt.

Soms adviseren wij bijvoorbeeld ook nog om een funderingsonderzoek te laten uitvoeren. Zo weet je of je geen grote onverwachte kosten krijgt of een verzakt huis.

Vraag aan vrienden, buren en familie met welke aankoopmakelaar zij goede ervaringen hebben. Lees de reviews en kijk op de sociale media kanalen. Maar stel ook de volgende vragen als je in gesprek gaat met een aankoopmakelaar:

• Hoe verloopt het contact? Mag ik bellen, mailen en appen en wanneer?
• Ga je bij ieder huis mee kijken?
• Hoe krijg ik het aanbod toegestuurd?
• Krijg ik ook out of the box opties en off market deals?
• Hoeveel zoekers met een vergelijkbare zoekvraag heeft jullie kantoor?
• Ben je voorstander van een extra onderzoek bij de aankoop of ben je bang dat we de woning dan missen? (zorg altijd voor extra onderzoek, de deal is leuk, maar voorkom een kat in de zak)
• Kan ik betalen per bezichtiging?
• Schakel je externe expertise in als je zelf het antwoord niet weet?
• Ben je in staat om een actuele inschatting te maken van de verbouwkosten? Heb je zelf afgelopen tijd verbouwd?
• Krijg ik alle documentatie voorafgaande aan de bezichtiging?
• Krijg ik vooraf een waarde indicatie en lijst met aandachtspunten?
• Krijg ik ook een inschatting van de waarde na verbouwing?

Een aankoopmakelaar helpt jou tijdens de aankoop van een woning. De aankoopmakelaar staat aan jou zijde en neemt je mee in alle stappen van het aankoopproces. Bij Gusto Casa doen we het een beetje anders, we beginnen voorafgaande aan de bezichtiging al met de analyse. Zo besparen wij jouw geld, tijd en moeite. De stappen van het aankoopproces bij Gusto Casa

• Inventariseren woonwensen: Tijdens de vrijblijvende kennismaking stellen we je vragen, veel vragen. Alleen zo komen we erachter wat je echt zoekt en of jouw wensen haalbaar zijn. We bekijken samen online verschillende woningen en stellen zo de zoekopdracht scherp.
• Analyse woonhuis: Onze makelaar analyseert de documenten en de waarde voordat je naar de woning gaat. Zo weet je al waar je goed op moet letten, wat de aandachtspunten zijn van de woning en wat de waarde ongeveer zal zijn. Zo weet je of het zinvol is om de woning te bekijken. Je krijgt ook vast een inschatting van de eventuele verbouwingskosten en opties.
• Bezichtiging en waardebepaling: Onze makelaar gaat mee om het huis te bezichtigen en let overal op! Jij kunt lekker dromen en wij duwen jou af en toe van je roze wolk. We attenderen jou op de aandachtspunten en mogelijkheden van het huis.
• Juridische en bouwkundige check: Een huis koop je maar een paar keer in je leven, althans de meeste mensen. We doen onderzoek en adviseren bijvoorbeeld ook om een bouwkundige keuring of funderingsonderzoek uit te laten voeren. We onderzoeken de juridische documenten en leggen de uitkomsten van het onderzoek aan je uit.
• Bieden en onderhandelingen: Voldoet het huis? Maakt jouw hart een sprongetje? Dan gaan we bieden. Soms moet je overbieden, maar soms kun je ook scherp onderhandelen. We leggen jou uit wat de opties zijn in de voorwaarden en wat de consequenties zijn van jouw bieding. Wij gaan voor jou door het vuur en zijn niet voor niets een makelaar met ballen. We gaan voor de beste deal!
• Koopovereenkomst en termijnen: De koopovereenkomst, een belangrijk document. Eigenlijk staan alle afspraken die je hebt gemaakt in deze overeenkomst. Het is belangrijk om de overeenkomst goed te checken en goed te snappen wat alle artikelen inhouden. Ook staan er verschillende termijnen in. De termijn om bijvoorbeeld de koopovereenkomst nog te kunnen ontbinden als jouw financiering niet rond is. Dit zijn belangrijke termijnen en wij kijken samen of dit haalbaar is en of we actie moeten ondernemen. Zo is het wel zo relaxed.
• Eindinspectie en notaris: Voordat we naar de notaris gaan is er nog de eindinspectie, hierbij wordt er nog een laatste keer gecheckt of alles nog zo is als op het moment dat we de koopovereenkomst sloten. We nemen alle meterstanden op en als alles in orde is ga je naar de notaris.

Heb je na de notaris nog hulp nodig of gaat er tussen de koopovereenkomst en het tekenen bij de notaris iets niet goed. Dan helpen wij jou of we schakelen hulp van derden in.

Een huis bezichtigen is spannend. Waar moet je opletten en welke vragen zijn belangrijk. Onderstaande vragen zijn slim om te stellen. Maar laat de makelaar eerst uitpraten en lees de NVM-vragenlijst voor de bezichtiging. Dan houd je zoveel mogelijk tijd over om de woning te bekijken.

• Zijn er verbouwingen geweest? En zo ja, zijn deze door een erkend aannemersbedrijf uitgevoerd?
• Zijn de verbouwingen uitgevoerd met een vergunning?
• Is er afgelopen jaren verduurzaamd?
• Hoe oud is de keukenapparatuur en werkt alles nog?
• Zijn er ontwikkelingen in de wijk?
• Wie zijn de buren?
• Is er sprake van geluidsoverlast?
• Wat is de reden van de verhuizing?
• Wat is de opleverdatum?
• Mag er uitgebouwd worden?
• Hoe is de zonligging?
• Zijn er afspraken gemaakt met de buren en is dit gedocumenteerd?
• Is er een tank aanwezig?
• Is de kruipruimte toegankelijk?
• Zijn er gebreken bekend bij de verkoper?
• Indien het een VvE is: zijn er plannen bij de VvE en hoeveel geld is er in kas?
• Wat is er belangrijk voor de verkoper bij het accepteren van een bieding?

De kosten van een aankoopmakelaar zijn verschillend. Er zijn aankoopmakelaars die werken met een vast bedrag of een courtage. Bij Gusto Casa kun je er ook voor kiezen om te betalen per bezichtiging. Wij vinden het gek als je een percentage betaalt over de transactieprijs. Dan hebben wij geen belang bij een zo laag mogelijke vraagprijs.

Bij ons kun je kiezen uit de volgende modellen. All inclusieve of a la carte;)

• Een vast bedrag van € 2.750,- inclusief btw en één bezichtiging + € 275,- inclusief btw per iedere extra bezichtiging
• Een vast bedrag van € 4.950,- inclusief btw voor het onbeperkt bezichtigen van woningen die u aanspreken

We kosten eigenlijk geen geld, maar we leveren je geld op. Voorafgaande aan de bezichtiging bereiden we de woning in zijn geheel voor. Zo besparen wij jou tijd, we gaan alleen kijken bij woningen die ook echt passend zijn. We onderhandelen scherp en kijken met een creatieve blik naar de woning.

Ja dat mag. Er is pas sprake van een rechtsgeldige overeenkomst als beide partijen die hebben ondertekend, dit heet het schriftelijkheidsvereiste.

De verkoper mag tot dat hij de handtekening heeft gezet nog een ander voorstel accepteren. Dat de bieding per mail of app bevestigd is, zorgt niet dat er aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan. Wacht dus niet te lang met tekenen, zo weet je zeker dat de koop door kan gaan.

Dan beginnen we niet automatisch met het verlagen van de vraagprijs. Eerst willen we begrijpen waarom het huis niet verkocht is.

We analyseren opnieuw:

• de oorspronkelijke vraagprijs;
• het aantal bezichtigingen;
• reacties van kijkers;
• styling en presentatie;
• fotografie;
• plattegronden;
• woningtekst;
• doelgroep;
• concurrerend aanbod;
• de eerdere verkoopstrategie.

Soms blijkt de prijs inderdaad het probleem. Maar misschien begrijpen kopers de indeling niet goed, sluit de presentatie niet aan bij de doelgroep of is een belangrijk verkoopargument onvoldoende zichtbaar. Soms kun je met een paar kleine ingrepen het huis een flinke upgrade geven. Hierdoor kun je je energielabel verbeteren, zorgen voor extra vierkante meters of juist voor een totaal andere look. Samen kijken we hoe we het huis zo voordelig mogelijk kunnen presenteren.

Wanneer we een huis opnieuw in de markt zetten, willen we daarom dat er daadwerkelijk iets verandert. Alleen dezelfde advertentie opnieuw plaatsen met een andere makelaar levert zelden ineens een totaal ander resultaat op.

Dat kan zeker. Een makelaar die €2.500 minder courtage rekent, lijkt op het eerste gezicht goedkoper. Maar wanneer een andere makelaar door betere presentatie, een andere vraagprijsstrategie of sterkere onderhandeling €10.000 meer weet te realiseren, is die aanvankelijk duurdere makelaar onderaan de streep juist voordeliger.

Daarom vinden wij het verstandiger om courtage altijd af te zetten tegen de verwachte toegevoegde waarde. Kijk niet alleen naar wat een makelaar kost, maar ook naar wat daarvoor wordt gedaan en welk verschil dat kan maken in het uiteindelijke verkoopresultaat.

Bij Gusto Casa proberen we niet de goedkoopste verkoopmakelaar van Utrecht te zijn. Oké, onderaan de streep proberen we wel een win-win te creëren. We willen dat de tijd, aandacht en strategie die we in een verkoop steken terugkomen in het uiteindelijke resultaat.

Bij een bijzonder huis is positionering extra belangrijk. Een karakteristiek herenhuis, loft, architectonisch huis of luxe appartement hoeft niet bij iedere koper in de smaak te vallen. Het gaat er vooral om dat de juiste koper begrijpt waarom het huis bijzonder is.

Daarom besteden we bij dit soort verkopen extra aandacht aan:

• architectuur en originele details;
• licht en zichtlijnen;
• indeling;
• locatie;
• styling;
• doelgroep;
• fotografie en video;
• woningtekst;
• prijspositionering;
• aanvullende marketing wanneer dat nodig is.

We proberen bijzondere eigenschappen niet glad te strijken. Juist die kenmerken zijn vaak de reden waarom de uiteindelijke koper voor het huis kiest. Een filmpje met een influencer, reclame op de wc’s in de horeca of juist compleet iets anders. We doen er alles aan om met de juiste strategie de juiste beleving op te roepen bij de juiste doelgroep. Die bereid is om de juiste prijs voor jouw huis te betalen.

Iedere NVM-makelaar kan een huis aanmelden op Funda, bezichtigingen organiseren en een koopovereenkomst opstellen. Wij proberen vooral verschil te maken in alles wat daaraan voorafgaat en ertussen gebeurt.

Bij Gusto Casa komen vier onderdelen samen:

• verkoopstrategie;
• styling en presentatie;
• marketing;
• onderhandeling.

We bepalen vooraf wie we willen bereiken, welke vraagprijs daarbij past en hoe het huis moet worden gepresenteerd. Tijdens bezichtigingen verzamelen we informatie die later van waarde kan zijn en bij biedingen kijken we zowel naar prijs als voorwaarden.

Een geurtje, muziekje, net wat langer de tijd nemen en later nog eens terugbellen. Géén inschrijving op voorhand.

Juist de combinatie van deze onderdelen vormt volgens ons het verschil tussen een huis verkopen en een huis zo goed mogelijk verkopen.

Ja. Bij onze verkoopdienstverlening kijken we vooraf mee naar de presentatie van het huis en gebruiken we waar nodig stylingmaterialen uit onze eigen collectie.

Soms gaat het om kleine aanpassingen, zoals:

• andere kussens;
• een sprei;
• accessoires;
• bloemen;
• het verplaatsen van meubels.

Bij een leeg of bijzonder huis kan aanvullend meubilair verstandig zijn. Wanneer daar externe kosten aan verbonden zijn, bespreken we dat uiteraard vooraf.

We kijken overigens niet alleen naar wat er nog moet gebeuren, maar ook naar wat juist níét meer nodig is. Niet iedere investering voor de verkoop verdien je terug. Daarom adviseren we liever gericht over de aanpassingen die daadwerkelijk verschil kunnen maken.

Omdat kopers niet alleen naar vierkante meters kijken, maar vooral proberen te bepalen of zij zichzelf ergens kunnen zien wonen. Daarom beoordelen we vóór de fotografie iedere ruimte met de vraag of een koper direct begrijpt wat hij of zij ermee kan.

Dat kan betekenen dat we:

• meubels anders plaatsen;
• spullen weghalen;
• accessoires toevoegen;
• een andere functie voor een kamer laten zien;
• adviseren om een muur te schilderen;
• licht en zichtlijnen verbeteren.

Voor de fotografie gebruiken we waar nodig onze eigen stylingmaterialen, zoals kussens, plaids, spreien, vazen, kaarsen en zijden bloemen.

We stylen een huis niet om het mooier voor te doen dan het is. We willen zichtbaar maken wat er al in zit.

Goede onderhandelingen draaien niet om zo hard mogelijk praten. Ze draaien om informatie, timing, rust en het stellen van de juiste vragen.

Een bod beoordelen we daarom nooit alleen op de hoogte van de koopsom. We kijken ook naar:

• financieringsvoorbehoud;
• bouwkundige keuring;
• gewenste overdrachtsdatum;
• zekerheid van financiering;
• eventueel voorbehoud verkoop eigen huis;
• roerende zaken;
• flexibiliteit van de koper.

Op basis van alle informatie bepalen we samen met de verkoper welke strategie het beste past. Soms is dat een tegenvoorstel, soms stellen we juist een vraag en soms is het verstandig om even niet direct te reageren.

Onze werkwijze is onder andere geïnspireerd op de onderhandelingstechnieken van Chris Voss, waarbij luisteren en begrijpen voorafgaan aan beïnvloeden.

Concurrentie ontstaat zelden vanzelf. We proberen het verkoopproces zo in te richten dat meerdere serieuze kopers ongeveer tegelijkertijd een beslissing moeten nemen.

Dat begint met een sterke marktintroductie. Het huis moet vanaf het eerste moment goed staan, omdat presentatie direct invloed heeft op hoeveel mensen besluiten een bezichtiging in te plannen. Daarom besteden we aandacht aan:

• styling;
• fotografie;
• video;
• plattegronden;
• woningtekst;
• prijspositionering;
• timing van de marktintroductie.

Tijdens de bezichtigingen proberen we vervolgens niet alleen informatie te geven, maar ook goed te luisteren. We willen bijvoorbeeld weten waarom iemand wil verhuizen, wat iemand aanspreekt in het huis, welke andere huizen zijn bekeken, hoe snel iemand wil kopen en welke voorwaarden belangrijk zijn.

Die informatie kan later van grote waarde zijn in de onderhandeling. Voor ons begint onderhandelen daarom niet pas wanneer het eerste bod binnenkomt.

Daar bestaat geen standaardantwoord op. Een huis bewust lager in de markt zetten kan veel belangstelling opleveren, maar alleen wanneer daarmee ook de juiste doelgroep wordt bereikt. Een te hoge vraagprijs kan er juist voor zorgen dat kopers afhaken of dat het huis buiten bepaalde zoekfilters valt.

Bij een uniek of bijzonder huis kan een hogere vraagprijs juist wel logisch zijn. Daarom kijken we per huis naar:

• recente verkopen;
• concurrerend aanbod;
• prijs per vierkante meter;
• Funda-zoekcategorieën;
• woningtype;
• doelgroep;
• staat van onderhoud;
• bijzondere kenmerken;
• actuele marktontwikkeling.

De vraagprijs is voor ons dus geen voorspelling van de verkoopprijs, maar een strategisch middel om de markt op de juiste manier in beweging te krijgen.

Niet per definitie. Een waardebepaling is geen bod van de makelaar en een hoge inschatting betekent dus niet automatisch dat die makelaar uiteindelijk ook de hoogste verkoopprijs realiseert.

Bij een waardebepaling kijken wij onder andere naar:

• recente transacties;
• prijs per vierkante meter;
• ligging;
• staat van onderhoud;
• buitenruimte;
• energielabel;
• doelgroep;
• het actuele concurrerende aanbod;
• de ontwikkeling van de Utrechtse woningmarkt.

Daarna maken we onderscheid tussen de verwachte marktwaarde, de mogelijke verkoopprijs en de vraagprijs waarmee we denken de beste marktwerking te creëren. Die drie bedragen hoeven niet hetzelfde te zijn.

Daarom vinden wij het belangrijker dat een makelaar zijn advies goed kan onderbouwen dan dat hij tijdens het eerste gesprek simpelweg het hoogste bedrag noemt.

Het is verstandig om meerdere makelaars uit te nodigen, maar vergelijk ze niet alleen op courtage en op de waarde die zij tijdens het eerste gesprek noemen. Probeer vooral te achterhalen hoe een makelaar tot zijn advies komt en wat hij daadwerkelijk gaat doen om jouw huis goed te verkopen.

Goede vragen om te stellen zijn bijvoorbeeld:

• Waarom adviseer je deze vraagprijs?
• Welke koper verwacht je voor mijn huis?
• Hoe zorg je ervoor dat mijn huis opvalt tussen het andere aanbod?
• Wie verzorgt de styling?
• Wie doet de bezichtigingen?
• Hoeveel tijd wordt er voor een bezichtiging genomen?
• Welke informatie verzamel je tijdens bezichtigingen?
• Hoe bepaal je de biedingsstrategie?
• Wat doe je wanneer de belangstelling tegenvalt?
• Hoe onderhandel je wanneer er meerdere biedingen zijn?
• Welke resultaten behaal je met vergelijkbare huizen?
• Kan ik recente reviews van verkopers bekijken?

Een hoge waardebepaling voelt prettig en een lage courtage lijkt aantrekkelijk. Uiteindelijk is alleen belangrijker welke makelaar volgens jou de grootste kans heeft om jouw huis goed te positioneren, professioneel te begeleiden en sterk uit te onderhandelen.

Twee makelaars kunnen hetzelfde huis verkopen en toch tot een ander resultaat komen. Dat verschil ontstaat meestal niet door één truc, maar door een optelsom van keuzes tijdens het hele verkoopproces.

Denk bijvoorbeeld aan:

• de gekozen vraagprijs;
• de kwaliteit van de styling en presentatie;
• het moment waarop het huis online komt;
• het aantal potentiële kopers dat wordt bereikt;
• de manier waarop bezichtigingen worden gepland;
• de informatie die tijdens bezichtigingen wordt verzameld;
• de biedingsprocedure;
• de uiteindelijke onderhandeling.

Een huis kan feitelijk al verkocht zijn zodra één koper bereid is de gewenste prijs te betalen. Daarmee weet je alleen nog niet of het huis ook optimaal is verkocht. Misschien waren er andere geïnteresseerden die meer wilden betalen of betere voorwaarden wilden bieden.

Daarom zien wij onze taak niet alleen als het vinden van een koper. We willen het verkoopproces zo organiseren dat er een zo sterk mogelijke positie ontstaat voor onze verkoper.

Niemand kan vooraf garanderen welke makelaar jouw huis voor de hoogste prijs verkoopt. De uiteindelijke verkoopprijs wordt bepaald door de markt en door wat kopers bereid zijn te betalen. Wat een makelaar wél kan beïnvloeden, is hoe sterk jouw huis in die markt wordt gezet en hoeveel serieuze concurrentie er tussen kopers ontstaat.

Bij Gusto Casa begint de verkoop daarom ruim voordat het huis op Funda staat. We onderzoeken onder andere:

• wat jouw huis onderscheidt van het andere aanbod;
• wie de meest waarschijnlijke koper is;
• welke vraagprijs deze doelgroep activeert;
• hoe we het huis het beste kunnen stylen en presenteren;
• wanneer we het huis het beste in de markt kunnen zetten;
• hoe we bezichtigingen en biedingen organiseren;
• hoe we onze onderhandelingspositie zo sterk mogelijk maken.

Een hoge vraagprijs klinkt aantrekkelijk, maar is niet automatisch de beste strategie. Wanneer een te hoge vraagprijs ervoor zorgt dat minder kopers komen kijken, kan dat uiteindelijk juist ten koste gaan van het resultaat. Soms levert een strategisch gekozen vraagprijs meer belangstelling, meer bieders en daardoor een betere onderhandelingspositie op.

Daarom kijken wij niet naar de mooiste vraagprijs tijdens het eerste gesprek, maar naar het bedrag en de voorwaarden die uiteindelijk in de koopovereenkomst komen te staan.

Wat is het beste moment? Ik grap altijd dat je het beste je huis kunt verkopen in het ‘botenseizoen’ en een huis aan kunt kopen in het ‘wintersportseizoen’. Klinkt lekker decadent toch?

Het beste kun je je huis verkopen van maart tot en met juni. In juli moet je goed bekijken hoe de vakanties vallen en of het niet al veel te warm is. Als het warm is verkoopt jouw huis minder goed, tenzij je airco en een zwembad hebt. Maar dat hebben de meeste huizen in Utrecht niet.

Eind september is er Prinsjesdag, dit zorgt vaak voor een verandering op de markt. Vanaf september tot en met oktober is het ook een goed moment om te verkopen. We hebben dan vaak nog goed weer, groene tuinen en mooi licht. Begin november kan vaak nog net, maar daarna wordt het al minder.

Het is belangrijk om samen met een makelaar te kijken wat het beste moment is voor jouw huis en jouw situatie. Misschien is juist door de veranderende regelgeving het super slim om juist in november of december jouw huis te koop te zetten. Alles draait om timing.

Een aantal tips om het juiste makelaarskantoor te kiezen

• Informeer bij vrienden, familie en buren naar een goede makelaar. Hoe was het contact met de makelaar en wat deed de makelaar allemaal voor hem/haar?
• Bekijk de verkoopsnelheid en de transacties
• Past jouw huis in het portfolio van de makelaar? Hoe zijn de foto’s? Wat is de doelgroep van het makelaarskantoor?
• Heeft de makelaar al ervaring in jouw wijk?
• Volg altijd je gevoel, het is een spannend proces. Dan wil je iemand die een plan heeft en waar je op kunt leunen.
• Vergelijk de diensten, wat doet een makelaar allemaal? Hoe verloopt het contact? Mag je bellen/mailen/appen en ook buiten kantoortijden?
• Hoeveel bezichtigingen worden er ingepland? Hoe flexibel is dit?
• Komen er nog extra kosten bij? Zijn alle advertenties inclusief? Is de styling inbegrepen in de prijs?
• Is de makelaar aangesloten bij een brancheorganisatie zoals de NVM? Het is belangrijk dat jouw makelaar de regelgeving goed kent.
• De prijs is belangrijk, maar besef ook dat goedkoop vaak duurkoop is. De tijd en aandacht die betaal je. Dat zal uiteindelijk leiden naar een degelijke transactie met het beste resultaat en de minste stress. Kies een makelaar die de tijd voor jou, de koper en het proces neemt.

De kosten van een verkopend makelaar zijn verschillend. Meestal betaal je een percentage of je betaalt een vast bedrag.

Bij ons betaal je € 850,- opstartkosten:

• kadastrale recherche
• aanmelding op Funda met presentatiepakket
• professionele foto’s inclusief sfeerfoto’s voor op de socials, 360-gradenfoto’s en een woningvideo (lifestyle)
• gebruik van stylingitems op de foto’s en styling ter plaatsen
• inmeten van de woning, het maken van plattegronden en het opstellen van een meetcertificaat (dit is al gedaan en kan gebruikt worden)
• advertentie via Facebook & Instagram
• verkoopbord

Denken we dat het nodig is om een toppositie te plaatsen op Funda? Dan doen wij dit kosteloos. Moet de woning nogmaals worden aangemeld? Dan krijg je hier geen nieuwe rekening van.

Onze courtage wisselt. Samen kijken we hoeveel tijd en energie er in verkoop van jouw woning gaat zitten. Onze minimum courtage is € 4.250,- inclusief BTW. Dit is ook inclusief het stylingplan, het stylen van de woning op locatie en het lenen van onze accessoires tijdens het maken van de foto’s. Wij hanteren in de meeste gevallen een courtage tussen de 1,15% en de 1,5% inclusief BTW. Heeft jouw huis een verwachtte waarde van € 700.000,- of meer? Dan hanteren wij een courtage tussen de 1% en de 1,15%.

Wil jij ons uitdagen? Dan staan wij altijd open voor een goede bonuscourtage. Wij houden wel van een beetje uitdaging.

De gemiddelde courtage in Utrecht is 1% Maar wij gaan niet voor het gemiddelde. Wij staan voor je klaar, gaan altijd net een stapje verder en onze gemiddelde vierkante meterprijs ligt gemiddeld 5% hoger. Verdienen we ons zelf weer terug 😉

Als je een bieding doet op een woning doe je dit vaak onder voorbehoud. Meestal is dit onder voorbehoud van het verkrijgen van een financiering op de woning. Het is hierbij belangrijk dat je aangeeft hoe hoog het bedrag is waarvoor je een financiering wilt aanvragen. Daarnaast nemen mensen vaak een voorbehoud op voor een bouwkundige keuring. Hier kun je een bedrag aan koppelen of je kunt de keuring uitvoeren binnen de drie dagen bedenktijd. Als je er een bedrag aan koppelt, zeg je bijvoorbeeld tot een bedrag van € 10.000,- zijn de bouwkundige gebreken voor ons risico. Alles wat daarboven uitkomt, dat doen we in overleg of dan kunnen we de koop ontbinden. Ook wordt er nog weleens een voorbehoud gemaakt voor de verkoop eigen woning. Hierbij kun je ontbinden als jouw woning niet verkocht wordt binnen een bepaalde perioden.

Een verkoper kan en mag vragen voor zijn woning wat hij of zij wil. Of het de beste verkooptactiek is, dat is een andere vraag. Een hogere vraagprijs zorgt er niet altijd voor dat de transactieprijs hoger uitkomt. De verkoper bepaalt in overleg met zijn NVM-makelaar voor welke prijs hij zijn woning wil verkopen. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist.

Een verkoper is niet verplicht om de woning aan jou te verkopen. De verkoper heeft altijd het voorbehoud van gunning. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs gezien moet worden als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als je de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus beslissen of hij je bod wel of niet aanvaardt, of een tegenbod doet. De verkoper mag dus een hoger tegenvoorstel doen dan de vraagprijs.

Je ziet het vaak staan ‘onder bod’ en ‘verkocht onder voorbehoud. Maar wat is dat?

Een woning is ‘verkocht onder voorbehoud’ wanneer de koopovereenkomst is getekend, de overeenkomst is overhandigd aan de koper én de bedenktijd is verstreken. De bedenktijd beslaat drie volledige dagen, waarvan tenminste twee werkdagen en gaat in op de dag na de overhandiging van de koopovereenkomst. Na het aflopen van de bedenktijd wijzigt de makelaar de status naar ‘verkocht onder voorbehoud’.

Onder bod houdt in dat er een bieding gedaan is. De bieding is geaccepteerd, maar de drie dagen bedenktijd zijn nog niet voorbij.

Als je je huis hebt verkocht wordt de afgesproken verkoopprijs gestort op de rekening van de notaris. Het geld dat je krijgt na verkoop van je huis, gebruik je om je hypotheekschuld af te lossen. Is het bedrag dat je hebt ontvangen hoger dan de hypotheekschuld? Dan heb je overwaarde. Deze overwaarde kun je investeren in jouw nieuwe woning, je kunt het ook gebruiken voor bijvoorbeeld een luxe reis, een mooie boot of een snelle auto. Dit heeft wel invloed op jouw hypotheekrente aftrek. Check dit van te voren dus goed.

De verkoper heeft een mededelingsplicht. De verkoper moet alle gebreken die hij kent en die van belang zijn voor de aankoop van de woning, aan de koper te melden. Meestal doet de verkoper dit doormiddel van de NVM-vragenlijst.

Als verkopend makelaar gaan wij uit van wat de koper ons vertelt. Wij hebben er immers niet zelf gewoond en hebben de verbouwingen niet uitgevoerd. Mochten wij twijfels hebben, dan moeten wij die informatie onderzoeken. Wij lopen als verkopend makelaar altijd even de vragenlijst door. Daarmee checken we de mededelingsplicht en vragen we aan de verkoper of alles klopt. Zeker, bij de zaken waar we onze twijfels bij hebben of die voor ons niet duidelijk zijn.

De onderzoeksplicht van de koper weegt zwaarder, dan de mededelingsplicht van de verkoper. Houdt hier rekening mee als je een huis koopt.

Dit mag. Een onderhandeling hoeft niet direct tot een deal te leiden. Je kunt altijd een bieding doen en een verkoper kan daarop een tegenvoorstel doen. Tot het moment dat de verkoper de koopovereenkomst heeft getekend, kan hij zelfs nog onder de koop uit. Meestal geeft een makelaar tijdens een bezichtiging wel aan dat er al een bieding ligt of dat men in onderhandeling is met partijen. Een makelaar mag geen uitspraken doen over de hoogte van de bieding.

Het NWWI is de afkorting voor Het Nederlands Woning Waarde Instituut. Het NWWI valideert de taxatierapporten van de aangesloten taxateurs. Ze zien erop toe dat de taxaties uniform en conform richtlijnen zijn opgesteld. Jij krijgt hierdoor een heldere objectieve en betrouwbare woningtaxaties die geaccepteerd wordt door bijna alle hypotheekverstrekkers. Het NWWI is een onafhankelijke stichting zonder winstoogmerk.

Een extra snelle taxatie huis nodig? Bijvoorbeeld omdat je voorbehoud van financiering bijna verloopt of je snel een financiering geregeld moet hebben? Wij kunnen voor een spoedtaxatie bijna altijd de volgende dag nog terecht. We kunnen het rapport binnen 3 werkdagen opleveren. Sneller kan bijna niet, omdat het rapport gevalideerd moet worden door het NWWI. Dit kan tot 24 uur duren.

Je hoeft het huis niet spic en span te hebben. Het is wel belangrijk dat de taxateur overal bij komt.

Dit moet zelfs in het zelfde rapport. Een taxateur moet de huidige situatie taxeren zoals hij of zij het op dat moment aantreft. Daarna kan de waarde na verbouwing ook vastgesteld worden. Als je dit aangeeft bij de aanvang van de opdracht dan kunnen wij met jullie meedenken. Je dient een uniforme verbouwingsspecificatie in te vullen. Je geeft aan wat je gaat doen en wat dit ongeveer gaat kosten.

Je kunt een taxatierapport gebruiken bij de 3 V’s:

Verbouwen: Op het moment dat je je huis wil verbouwen, maar de verbouwing wil financieren is er een taxatierapport nodig. Je kunt dan een taxatierapport laten maken van de huidige staat, maar ook van de waarde na de verbouwing. Je kunt dan dan de gelden opnemen tot maximaal de waarde na verbouwing. Uiteraard alleen als jouw leencapaciteit het toelaat. Wil je advies over de verbouwing en de waardestijging? Neem dan even contact met ons op.

Verduurzamen: Duurzaam en energiezuinig is de toekomst. Wil jij een financiering aanvragen om jouw huis te verduurzamen? Dan moet je een taxatierapport op laten stellen om jouw woning energiezuiniger te maken. Slim om advies in te winnen over de verduurzaming door een bouwkundige keurder of met een warmtescan.

Verhuizen: Als je gaat verhuizen en je wil jouw overwaarde meenemen. Dan heb je een overbruggingshypotheek nodig. Hiervoor moet je jouw huis laten taxeren. De bank wil de zekerheid dat de woning dat bedrag echt gaat opleveren en dat dat geld dus in de nieuwe woning gestoken gaat worden.

Ook als je bijvoorbeeld gaat scheiden en je wil weten wat jouw huis waard is en de andere partner wil uitkopen heb je een taxatie nodig.

Rentekorting: Dit is misschien wel de leukste. Als jouw huis meer waard is geworden, dan kan het zijn dat je recht hebt op rentekorting. Je betaalt een renteopslag als je 100% van de waarde van de woning leent. Hoe lager jouw lening ten opzichte van de waarde van de woning is, hoe meer korting je krijgt. Check bij je financieel adviseur of je aanspraak maakt op de rentekorting. Dit heeft niets te maken met de stijgende rent, maar juist met de rente conform jouw overeenkomst.

Een taxatierapport is bij de meeste hypotheekverstrekkers maximaal 6 maanden geldig. Dit houdt in dat op het moment dat je de hypotheek aanvraagt het rapport niet ouder mag zijn dan 6 maanden. Bij sommige hypotheekverstrekkers zijn er andere termijnen. Vraag dit altijd goed na. Vraag je je af, waarom het rapport maar zo kort geldig is? Het taxatierapport is een momentopname. De marktwaarde kan snel veranderen.

Een gratis waardebepaling is een indicatie van de mogelijke verkoopprijs. Er wordt bij een waardebepaling en bij een taxatie gekeken naar:

• Woonoppervlak
• Onderhoud
• Courantheid
• Ontwikkelingen in de buurt
• Marktontwikkeling
• Flexibiliteit en mogelijkheden
• Duurzaamheid
• Ligging van de woning

Bij zowel een waardebepaling als een taxatierapport wordt gekeken naar de marktwaarde van het huis. De waarde zou ongeveer hetzelfde moeten zijn. Echter, bij een waardebepaling wordt er een bredere range afgegeven en vaak een verkoopplan gemaakt, hoe je de woning zo goed mogelijk kunt verkopen. Kleine tips, groots resultaat.

Bij een taxatierapport krijg je een uitgebreid document met veel achtergrondinformatie. Hierin staat een onderbouwing met vergelijkbare woningen, gecorrigeerde waardes en publiekrechtelijke en privaatrechtelijke informatie. In het taxatierapport is ook een analyse van de bouwkundige staat opgenomen. Een waardebepaling wordt door geldverstrekkers niet geaccepteerd, dus voor een hypotheek heb je echt een gevalideerd taxatierapport nodig.

Dan kun je meer lenen dan de aankoopprijs. Dit biedt de kans om bijvoorbeeld toch die nieuwe keuken te plaatsen vanuit de financiering. Of wellicht val je met inbreng van eigen geld in een lagere risicoklasse en krijg je rentekorting.

Vragen staat vrij. Echte, een taxateur moet een woning objectief taxeren. Officieel mag je niet taxeren als iemand vraagt om een bepaalde waarde te taxeren en moet je hier als taxateur een aantekening van maken in je dossier dat een opdrachtgever om een bepaalde waarde heeft gevraagd.

Echter, wij staan altijd open om te sparren en vooraf aan te geven wat wij denken dat de waarde globaal zal zijn. Alle taxaties worden door het NWWI gecontroleerd. Bij een afwijkende waarde dien je dit als taxateur voldoende te onderbouwen. Als een waarde niet realistisch is, kan een woning niet op die waarde getaxeerd worden.

Een taxatierapport is een risico analyse voor de bank. Als jij geld gaat lenen voor het kopen, verbouwen of verduurzamen van jouw huis, wil de bank weten hoeveel jouw huis waard is. Kort gezegd, ze willen weten waarvoor jouw huis verkocht kan worden als jij jouw verplichtingen niet na kunt komen.

Een taxatierapport is een objectieve en goed onderbouwde inschatting van de marktwaarde, met gedetailleerde informatie over hoe de inschatting tot stand is gekomen. Je moet de woning laten taxeren als je geld wil lenen van de bank.

Maar soms heb je ook een taxatierapport nodig voor het vaststellen van de overdrachtsbelasting. Stel jij koopt het huis wat nu in het bezit is van jouw ouders. Jullie spreken samen een bedrag af. Deze waarde ligt ver onder de WOZ-waarde. De notaris heeft dan een onderbouwing nodig voor de overdrachtsbelasting en om vast te stellen of dit een correcte transactieprijs is.

Een taxatierapport is niet in alle gevallen verplicht als je een huis koopt. Financier jij jouw huis volledig met eigen geld of via een familiebank hypotheek, dan is een taxatierapport niet verplicht. Maar wil jij een hypotheek afsluiten, dan vragen de meeste hypotheekverstrekkers om een taxatierapport. Ze vragen dan om een gevalideerd NWWI taxatierapport. Soms volstaat een desktoptaxatie. Welke taxatie je nodig hebt verschilt per geldverstrekker en per situatie.

Als je je huis wil verkopen is een taxatierapport ook niet verplicht. Wel is het handig voor de aankoop van de volgende woning om te weten wat jouw huis gaat opleveren. Een makelaar komt langs onderzoekt dezelfde zaken als een taxateur, maar maakt ook een plan om jouw woning zo goed mogelijk te verkopen. De makelaar geeft een inschatting van de waarde af. Dit noemen ze ook wel een waardebepaling. Het kan zijn dat jouw huis voor de overbruggingshypotheek wel getaxeerd moet worden. Dan is er wel een gevalideerd taxatierapport nodig.

Een ernstig gebrek, wat is dat? Een ernstig gebrek staat het ‘normale gebruik’ van een woonhuis in de weg. Normaal gebruik van de woning wordt omschreven als: de mogelijkheid om op een veilige manier in het huis te wonen, met redelijke mate van duurzaamheid, zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Ouderdom en prijs van de woning spelen ook een rol wanneer bepaald wordt of een gebrek het normale gebruik van de woning aantast

De ouderdomsclausule wijst koper op het feit dat de woning ouder is. Dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld zijn lager zijn dan bij nieuwe woningen. Verborgen gebreken komen daarom eerder voor rekening van de koper. Meestal ben je je als koper goed bewust van het feit dat je een ouder huis koopt en daarmee een groter risico loopt.

Veel kopers zijn zich echter niet bewust van het feit dat gebreken die niet direct een gevolg zijn van ouderdom, ook voor hun rekening kunnen komen op basis van de ouderdomsclausule.

We hebben het vaak over een verborgen gebrek. Echter, de officiële term is ‘onzichtbare gebreken’. Deze term kom je ook tegen in de koopovereenkomst. Een onzichtbaar gebrek is een gebrek wat je bij de aankoop van de woning niet kon zien, maar waar je wel last van hebt.

Er zijn allerlei soorten gebreken die na aankoop van een huis problemen kunnen geven, zoals:

• Verrotte vloerbalken
• Lekkage in de riolering, in je dak of in de douche
• Verborgen gebreken met elektriciteit (onveilig)
• Houtworm
• Niet waterdicht bad
• Funderingsproblemen
• Ongedierte
• Betonrot
• Zwam in je vloer

Sommige van deze problemen had jij of de expert die je had ingeschakeld wel moeten zien. Je hebt namelijk ook een onderzoeksplicht.

Voor heel Utrecht stad, geldt de opkoopbescherming. Je mag in Utrecht geen woning meer aankopen op te verhuren. Toch zijn er een aantal uitzondering:

1. Hospitaregeling:

Je hebt geen omzettingsvergunning en omgevingsvergunning nodig als je een hospitaal bent. Je moet dan voldoet aan deze voorwaarden

• De eigenaar-bewoner woont zelf in de woning en is voor minimaal 10% eigenaar van de woning.
• De eigenaar-bewoner verhuurt aan maximaal 2 andere personen kamers. Er is dan sprake van inwoning.

2. Hogere WOZ

Ligt de WOZ-waarde van uw woning onder een bepaalde grens? Dan mag u uw woning niet binnen 4 jaar na aankoop laten gebruiken door anderen. Dit doen wij om veel mogelijk bestaande koopwoningen beschikbaar te houden voor woningzoekenden. In sommige gevallen kunt u een vergunning krijgen om toch iemand anders de woning te laten gebruiken.

Wat is die WOZ-grens?

U hebt een vergunning nodig als u eigenaar bent geworden van een woning:

• tussen 18 maart 2022 en 30 juni 2022 met een WOZ-waarde tot € 440.000
• vanaf 1 juli 2022 met een WOZ-waarde tot € 487.000

3. Reeds verhuurde woning

Is de woning op het moment van aankoop verhuurd? En zit de huurder er langer in dan 6 maanden? Dan hebt u geen vergunning nodig.

Het biedlogboek maakt alle biedingen op een woning inzichtelijk voor de verkoper en kandidaat-kopers. Hierdoor wordt het proces transparanter en kun je zien wat de andere mensen geboden hebben. Toch zit hier ook een maar aan. Stel er is een inschrijving. Je mag een bieding tot 12.00 uur inleveren. Maar Pietje besluit om 12.15 uur toch nog per mail een bieding in te leveren, want move.nl is gesloten. Dan moet de verkopend makelaar deze bieding doorgeven aan de verkoper. De verkoper mag hier mee akkoord gaan. Zo voelt het proces nog niet eerlijk. Maar je kunt nu wel inzien wanneer die bieding nog gedaan is.

Je hebt wettelijk drie dagen bedenktijd. In die drie dagen mag je als koper zonder opgaaf van reden de koop ontbinden. De bedenktijd gaat pas in na het tekenen van de koopovereenkomst door de koper. Soms is de bedenktijd langer, bijvoorbeeld door een weekend of een feestdag. Vraag dit altijd even aan de verkopend makelaar of aan je aankoopmakelaar. Die kan je hier bij helpen.

De bedenktijd is er vooral om de koper te beschermen. Een koper kan zo niet onder druk gezet worden, je hebt meer onderzoekstijd en kunt het laten bezinken. De verkoper heeft niet drie dagen bedenktijd. Maar kan als de koopovereenkomst nog niet getekend is wel nog onder de koop uit. Dit heeft te maken met het schriftelijkheidsvereiste.

De bedenktijd is alleen van toepassing als de koper een particulier is.

Koopoverkomst (door beide partijen getekend) door koper ontvangen op: → Bedenktijd eindigt om 23.59 uur op:

• Maandag → Donderdag
• Dinsdag → Vrijdag
• Woensdag → Maandag
• Donderdag → Maandag
• Vrijdag → Dinsdag
• Zaterdag → Dinsdag
• Zondag → Woensdag