Makelaar in Utrecht

Overbieden in Utrecht, 2025. Hoeveel? Is het nog nodig? Wat is het gemiddelde? Zoveel vragen. Wat moet je doen?Overbieden, in 2024 was het eerder regel dan uitzondering. Vraagprijzen leken meer op een uitnodiging voor een biedwedstrijd dan een serieus startpunt. Kopers gooiden er vaak flinke bedragen bovenop de vraagprijs om überhaupt een kans te maken. Maar wat brengt 2025? Blijft het een markt Russisch roulette of zit er eindelijk wat lucht in de markt? In deze blog nemen we je mee in de huidige cijfers en een vooruitblik op wat kopers en verkopers kunnen verwachten in dit nieuwe jaar.

Een terugblik op 2024: overbieden als topsport

In 2024 was overbieden de norm. De gemiddelde transactieprijs per m² knalde omhoog met 12,2%, van €5.791 in december 2023 naar €6.499 een jaar later. Een bod onder de vraagprijs? Je werd nog net niet uitgelachen. Overbieden was toch wel de norm. Maar ca. 12% werd voor de vraagprijs of onder de vraagprijs verkocht. Vooral appartementen waren gewild: de prijs per m² tikte eind 2024 zelfs €6.634 aan. Meer dan 88% van de kopers bood boven de vraagprijs, zeker in populaire wijken zoals Utrecht-Oost en Leidsche Rijn.

De gemiddelde verkoopprijs van een woning steeg naar €538.000, een toename van 12,5% ten opzichte van het jaar ervoor. Deze stijging werd aangedreven door een combinatie van lage rentes, hoge vraag en krapte op de markt. Starters hadden het moeilijk, terwijl doorstromers vaak diep in de buidel tastten om een deal te sluiten.

Wat gebeurt er in 2025? Nieuwe regels, nieuwe kansen?

De cijfers van januari 2025 laten zien dat de markt nog altijd onder hoogspanning staat. De gemiddelde transactieprijs per m² is nu €6.453, een lichte daling ten opzichte van december, maar nog steeds indrukwekkend hoog. Hoewel dit een lichte daling is ten opzichte van december 2024, blijft de prijs fors hoger dan een jaar geleden. Het aantal transacties in januari toont een dip, wat deels te wijten is aan het gebruikelijke seizoenseffect. Ieder jaar is de gemiddelde vierkante meterprijs lager dan december.

Een ander opvallend punt is de invloed van uitponding door beleggers. Veel verhuurders hebben besloten hun panden te verkopen vanwege nieuwe regelgeving, zoals de Wet Betaalbare Huur en veranderingen in box 3. Hierdoor is er een toename in het aanbod van appartementen, vaak met een eenvoudige afwerking en gelegen op minder populaire locaties. Dit drukt de prijzen in dat segment wat, maar heeft vooralsnog geen grote invloed op de totale markt. We zien vooral dat er meer transacties zijn.

Blijft overbieden in Utrecht 2025 de norm?

Voorlopig blijft overbieden het toverwoord voor veel kopers in Utrecht. In januari 2025 zien we dat het verschil tussen vraag- en transactieprijs nog steeds gemiddeld 11,6% bedraagt. Vooral in de populaire wijken zijn de biedingen ruim boven de vraagprijs uit, aangejaagd door de krapte op de markt en de felle concurrentie. In december was de gemiddelde overbieding 11,6%. In de allerlaatste cijfers is dit iets afgenomen naar 10,8% in januari. Het overbieden liep op tot juni. Juli en augustus was de druk iets minder en in september was de gemiddelde overbieding weer 13,8%. Daarna liep het overbieden iets af.

Overbieden in Utrecht 2025, Overbieden in Utrecht 2025, Makelaar in Utrecht

Overbieden in Utrecht 2025, Overbieden in Utrecht 2025, Makelaar in Utrecht

Toch zijn er tekenen van verandering. De markt laat sinds oktober 2024 een lichte daling van gemiddeld 0,1% in de transactieprijs per maand zien in de inverkoopname rapporten van Brainbay. Dit wordt deels toegeschreven aan het wegvallen van de jubelton-regeling, waardoor starters die hiervan wilden profiteren hun aankoop naar voren hebben gehaald. Daarnaast zorgen stijgende rentes en economische onzekerheid ervoor dat sommige kopers voorzichtiger worden.

Maar staar je niet blind op percentages. Soms kun je zelfs onder de vraagprijs bieden. Of doe je een prima deal als je 30% hebt overboden. Misschien doe je dan wel een betere deal, dan die ene woning waar je onder de vraagprijs een deal kunt sluiten. Schakel een aankoopmakelaar in. Die kan met jou de beste tactiek bespreken en kan jou een inschatting geven van de marktwaarde.

Vooruitblik: wat brengt 2025 voor overbieden in Utrecht?

Hoewel de woningmarkt in Utrecht waarschijnlijk krap blijft, verwachten we enkele ontwikkelingen die impact kunnen hebben op het overbieden:

  1. Stijgende hypotheekrentes: Hoewel de Europese Centrale Bank in 2024 meerdere renteverlagingen doorvoerde vanwege afnemende inflatie en economische groeivertraging, blijven toekomstige renteontwikkelingen onzeker. De ECB heeft in december 2024 de rente met 25 basispunten verlaagd en voor 2025 worden mogelijk verdere verlagingen verwacht. Dit kan kopers enigszins ademruimte bieden, maar ook de dynamiek op de woningmarkt veranderen. Toch zien we afgelopen weken op www.hypotheekrente.nl dat de hypotheekrentes oplopen.
  2. Meer aanbod door uitponding: Het extra aanbod van appartementen en woningen kan zorgen voor enige prijsdruk in dat segment, wat op termijn ook invloed kan hebben op de rest van de markt.
  3. Cyclische bewegingen: Zoals elk jaar verwachten we een piek in de lente- en zomermaanden, gevolgd door een rustiger najaar. Dit patroon kan kopers strategisch voordeel bieden als ze bereid zijn om buiten de drukke perioden te zoeken.

Moet je blijven overbieden in Utrecht 2025?

Hoewel er tekenen zijn van lichte afkoeling, blijft overbieden in Utrecht in 2025 waarschijnlijk de norm, vooral in populaire wijken en voor woningen in het hogere segment. Toch zijn er kansen voor kopers die strategisch te werk gaan, bijvoorbeeld door te focussen op minder populaire segmenten of door geduld te hebben in de drukke maanden. Op dit moment moet je dus gemiddeld 10,8% overbieden en is de gemiddelde transactieprijs in Utrecht € 480.000,-. Op dit moment wordt 44% van de huizen aangekocht met een aankoopmakelaar.

De woningmarkt in Utrecht blijft dynamisch en uitdagend. Of je nu wilt kopen, verkopen of gewoon op de hoogte wilt blijven, wij volgen de ontwikkelingen op de voet en houden je op de hoogte. Gé Hoeijmakers deelt iedere week de woningmarktcijfers op Linkedin. Volg hem op Linkedin en je hebt altijd het laatste nieuws. Heb je vragen of wil je advies over jouw specifieke situatie? Neem gerust contact met ons op!