De woningmarkt is onbetaalbaar. Dit hoor je toch overal. Wat een ellende. Vooral in Amsterdam en in Utrecht zijn woningen onbetaalbaar. Reguleren en dan is dat voorbij. Woon je midden in de stad voor een klein bedrag. Dat is nog eens fantastisch. Kun je van de rest van het geld genieten van het leven. Ja dit is natuurlijk gechargeerd. Er zijn hele vervelende en echt nijpende situaties. Maar een groot gedeelte van de randstedelingen hebben ook echt wel een onrealistische wensenlijst en een luxe leven.
Van huurexperiment tot drama. Berlijn, de stad van contrasten, waar ooit goedkope woonruimte in overvloed was, werd de afgelopen jaren geconfronteerd met een uitdagende ontwikkeling op de huurmarkt. Het stadsbestuur nam bijna vier jaar geleden een drastisch besluit: de huren van woningen gebouwd tot 2014 werden voor vijf jaar bevroren, met uitzondering van nieuwbouw. Maar dit huurreguleringsexperiment liep uit op een drama, met diepe wortels in het verleden van de stad.
Arm aber Sexy
Berlijn, ooit beschreven als ‘arm aber sexy’ door de toenmalige burgemeester Klaus Wowereit, onderging na de Koude Oorlog een transformatie tot cultureel centrum van Europa. Na de val van de Muur in 1989 stroomden mensen massaal naar het westen, waardoor goedkope woonruimte in overvloed beschikbaar was. Op dat moment was kraken nog eenvoudig en dat werd kort ook getolereerd. Hierdoor woonden veel mensen gratis. Ongeveer 80% van de mensen in Berlijn huurt een woning. In Duitsland is de Wohnkostenquote tussen de 25 en 30% van het netto inkomen. In Nederland is dit ca. 30%. Redelijk vergelijkbaar.
Groeistuipen en huurprijzen
Na de hereniging van Duitsland onderging Berlijn een bouwexplosie, maar de groei bracht ook uitdagingen met zich mee voor de huurmarkt. In de periode tussen 2005 en 2022 stegen huurprijzen aanzienlijk, met een gemiddelde prijs per vierkante meter die bijna verdubbelde. Ondanks pogingen om de stijging te reguleren met de Mietspiegel, bleven de huren stijgen door een toenemende vraag en zwakke handhaving.
In februari 2020 greep het stadsbestuur in met de Mietendeckel, waarbij vrijwel alle huren binnen bestaande huurcontracten werden bevroren op het niveau van juli 2019. Deze maatregel gold voor ruim 1,5 miljoen woningen, maar het resultaat was desastreus. De huurmarkt kwam vrijwel tot stilstand. De investeerders haakten af. Hierdoor werd de druk op de huurmarkt nog groter. Een jaar later maakte het Duitse constitutionele hof een einde aan het experiment. Er waren minder huurwoningen en de vraag was nog groter. Er was nog meer onzekerheid. Dit zien we nu ook in Nederland gebeuren. Er wordt gereguleerd. Een hogere overdrachtsbelasting voor beleggers, een hogere belastingdruk en lagere huurprijzen. Door deze onzekerheid verkopen verhuurders hun appartementen. Hierdoor schieten de prijzen door het dak. In 2022 was de gemiddelde huurprijs in Utrecht € 1.400,- in 2023 was dit al € 1.595,-. De transacties afgelopen maand laten een gemiddelde huurprijs in Utrecht zien van € 1.650,-. We zien de huurprijzen dus enorm oplopen. In 2022 werden er via Funda 1.362 huurwoningen afgemeld in Utrecht, in 2023 waren dat er nog maar 1.093. Een daling van bijna 20%.
Fabels en feiten over huurprijzen in Nederland
Nederlanders zeuren graag. Zo doen we ook alsof onze huizen belachelijk duur zijn. Zo voelt dat misschien wel. Maar onze gemiddelde woonquote van 30% is vergelijkbaar met de rest van Europa. In het Verenigd Koninkrijk zit op een woonquote tussen de 30 en 40%. In Nederland klagen we enorm, maar is dat wel terecht?
Stelling 1: Woningen in Nederland zijn onbetaalbaar
Vraag mijn familie in Nieuw-Zeeland maar eens of onze woningen onbetaalbaar zijn. Ze zijn jaloers op onze huizenprijzen. Zo zie je maar weer dat je altijd alles in perspectief moet zetten. De woonquote is daar bij het afsluiten van een hypotheek zo rond de 30%. Maar de rente staat maar 2 jaar vast. Bij de stijgende rente is je woonquote ineens absurd. De prijzen zijn daar zo hard gestegen dat vrijwel geen enkele starter meer een huis kan kopen. Ik spreek uit ervaring als ik zeg dat de huizen ook echt basic zijn en de meeste op een soort van chalet lijken. Je familie hoort echt tot de happy few als je een huis kunt kopen. In onze familie zie je hierin een heel duidelijk verschil.
Feit: De woonquote van huurder is tussen 2015 en 2021 gedaald van 35,4 naar 33,2%. Er zijn geen recentere cijfers, maar ik vermoed met de stijgende huurprijzen dat de woonquote gestegen is en dat dat blijft stijgen. Voor woningeigenaren is die gedaald van 26,2 naar 22,4 procent. Omdat Nederland relatief veel koopwoningen kent, waren de totale woonlasten in Nederland gemiddeld 23,9 procent van ons inkomen. De woonquote van de particuliere huurder is het hoogste. Maar we vergeten dat er ook heel veel mensen heel goedkoop wonen. Wonen in Nederland is dus relatief betaalbaar. De jongere generatie heeft relatief gezien de hoogste woonquote. Wat in Nederland heel erg meespeelt in de hoge huizenprijzen is dat we zo veel kunnen lenen. Onze huizenprijzen zijn dus enorm afhankelijk van de rente en ons inkomen.
Stelling 2: Beleggers vragen woekerhuren
Dit is niet juist. Er zijn excessen, altijd. Maar mensen vergeten vaak dat dit niet de norm is. Echter, door de stijgende rente en door de toegenomen belastingdruk kunnen beleggers niet anders dan de huurprijzen verhogen, anders lijden ze verlies.
Volgens recente gegevens van de NVM bedroeg de gemiddelde huurprijs voor een appartement in de vrije sector in het eerste kwartaal van 2023 15,81 euro per vierkante meter. Voor een appartement van gemiddeld 70 vierkante meter komt dit neer op een maandelijkse huur van 1.106 euro. Interessant is dat meer dan 70 procent van de huurwoningen in de vrije sector geclassificeerd wordt als middenhuurwoningen, met een huurprijs tot 1.100 euro.
Wat opvalt, is de aanzienlijke groei van het aantal middenhuurwoningen in de afgelopen tien jaar. Dit aantal is gestegen van 220.000 in 2012 naar 460.000 in 2021. Deze groei kon plaatsvinden zonder de regulering en de enorme belastingdruk. Voor beleggers was dit interessant. De meeste mensen denken dat ze alleen maar appartementen voor de neus van starters wegkochten. Dat was ook deels zo. Maar we vergaten hoeveel appartementen er ook gerealiseerd werden. Gé was bezig met een winkel met magazijn in Venray. Het was niet juist ingemeten en daarmee klopte de rekensom niet, omdat er op 1 m2 na er geen 6 appartementen gerealiseerd konden worden. Maar zij zagen het zitten om van een oud en vervallen pand 6 toffe appartementen te maken. We waren al druk aan het tekenen. Bij zijn ouders hadden zich al behoorlijk wat mensen gemeld die daar wel wilde huren. Maar op 1 m2 na kon het plan niet uit. Geen subsidie en een appartement minder. Het is nu weer een magazijn, wat half leeg staat. Eeuwig zonde. Het waren namelijk appartementen in de middenhuur en sociale huur geworden.
Stelling 3: Wonen in de stad is onbetaalbaar
De huurquote in Amsterdam ligt op 34,6 procent, voor Utrecht op 32,7 en voor Rotterdam op 32,3. De gemiddelde huurquote ligt landelijk gezien op 25,6 procent. Huren is duurder. Maar huren is ook flexibel. Gister sprak ik met iemand die nu een appartement huurt in de binnenstad van Amsterdam. Een appartement met een slaapkamer een buitenruimte en een woonkamer met open keuken. Kopen kan ze niet. Dan moet ze de stad uit of ze kan alleen een studio betalen en dan wordt haar maandbedrag nog hoger ook. Ja bij huren los je niets af, maar het maandbedrag voor een vergelijkbare woning zou hoger zijn. Huren is dus duurder, maar niet onbetaalbaar ten opzichte van het inkomen.
In Nederland hebben we bizar veel sociale huur. We hebben de meeste sociale huur van de hele wereld. Duitsland is echt een huurland. Maar zelfs daar hebben ze aanzienlijk minder sociale huur. Nederland heeft tussen de 30 en 35% sociale huur. In Amsterdam is maar 29% een koopwoning en in Utrecht maar liefst 44%. In Utrecht is 32% een sociale huurwoning en in Amsterdam maar liefst 40% volgens de cijfers uit Brainbay. Je woont indeze steden dus of bizar duur of eigenlijk te goedkoop voor de kosten van een woning. Steden hebben ook relatief veel sociale huurwoningen. In Rotterdam is bijna de helft van de woningvoorraad een sociale huurwoning.
Stelling: Alle beleggers zijn huisjesmelkers
Ik maak mij oprecht zorgen over mijn pensioen. Want als ik mijn geld in een pensioenfonds stop is het niets meer waard tegen de tijd dat ik met pensioen kan. Vanwege mijn ziekte moet dat waarschijnlijk wel eerder. Als ik het op een spaarrekening zet met deze inflatie in combinatie met rente en regelgeving heb ik zeker niet genoeg. Een woning kopen in Nederland is eigenlijk niet meer haalbaar. We kochten dus maar een huis in Spanje. We kochten een kantoorpand en wilde langzaam uitbreiden. Ik zag het dus helemaal zitten met die 6 appartementen in Venray. Had al mooie keukens uitgezocht en badkamers. En zo kwamen veel mensen bij ons. Ze wilde een pensioenpotje opbouwen en trots zijn op hun vastgoed.
Tuurlijk zijn er echt huisjesmelkers en is het goed dat die worden aangepakt. Maar veel mensen zorgde voor een fijn huis en zagen dit als een manier om hun pensioen op te bouwen. Ze namen risico en investeerde. Dat is niet populair, we kunnen beter met z’n allen heel erg afgeven op deze huisjesmelkers. Dat lost het probleem op..
Tuurlijk baalde ik ook als een belegger voor mijn neus dat leuke huis wegkaapte. De opkoopbescherming was er toen ik begon met werken in de makelaardij. Maar omdat huizen amper verkocht werden hadden we die beleggers enorm hard nodig en haalde we de opkoopbescherming er vanaf in Utrecht. Dit had best een beetje gereguleerd mogen worden. Maar je wil bijvoorbeeld wel een huis voor een paar jaar huren in Overvecht, maar liever koop je er misschien geen huis De meeste vrije sector huurwoningen vallen in het middenhuursegment. Daarnaast valt van de ruim 1 miljoen huurwoningen van beleggers de helft in het gereguleerde segment. In de stedelijke gebieden is 80 tot 85% van de bewoners tevreden over zijn of haar woning.
Stelling 5: Beleggers betalen geen belasting
Box 3 was de feestbox, de pretbox, een cadeautje voor de rijken. Feit: De belastingdruk op verhuren is tien maal zo hoog als op kopen: ruwweg 2 procent van de WOZ-waarde via de box 3-heffing voor huurders/verhuurders tegenover 0,2 procent via het eigenwoningforfait voor eigenaar-bewoners. Dit is nog los van de overdrachtsbelasting van 10,4 procent. Verhuurders worden dus al veel zwaarder belast dan eigenaar-bewoners. En ja, dit was eerst een stuk minder. Maar op dit moment is het amper op te brengen. Alleen als jij een wat grotere woning al heel lang hebt, dan kun je het wel uitzingen. De spelregels veranderen constant tijdens het spel.
Van trots naar verkoop
Ik las de blog van Ebru. Een belegger die vastgoed had om haar pensioen op te bouwen. Ze was trots op haar vastgoed. Ze hield zelfs huurderborrels en bbq’s. Ebru dacht mee en had wilde plannen. Verkopen was in haar opinie voor mensen met een korte termijnvisie. Zij had een lange termijnvisie. Ze gaf als voorbeeld, je leent je auto toch ook niet zonder verzekeringen en garanties uit aan een wildvreemde? Nu moet je aan wildvreemden je huis voor onbepaalde tijd tegen een vergoeding uitlenen. Maar je weet nog helemaal niet of het klikt en je je huurder vertrouwd. Dat is toch gek.
Ook wij zien beleggers vertrekken uit Nederland en hun woningen verbouwen. Gé en een vriend maakte een excel bestand voor opdrachtgevers om te kijken of het nog uit kon om hun woning te verhuren. Sommige durfde het nog aan, maar een aantal besloten toch te verkopen. Iets wat ze best een beetje pijn deed. Maar ja met al die veranderende regelgeving en dan straks huurders hebben die er niet meer uitgaan en iedere maand bij moeten leggen… Daar hebben ze ook geen zin in.
Toen wij een foto op instagram plaatste van het huis dat we gekocht hebben in Spanje kregen we denk ik zo’n 10 berichtjes van opdrachtgevers en oud opdrachtgevers. Zeg gaan jullie ook in het vastgoed in Spanje. Kan ik een kop koffie komen drinken. Ik vind dit ook wel interessant in Nederland krijg ik het niet meer rond gerekend…. En tuurlijk. Ik sprak vrijdag iemand in de kroeg. Die heeft echt een imposante vastgoedportefeuille en hele tijd geleden gekocht en echt goede dingen gedaan. Die heeft wel wat marge. Die is er trots op. Maar richt zich inmiddels op echt toffe projecten, die voor de meeste niet zijn weggelegd. De mensen die jong zijn en een pensioen willen opbouwen en niet zo jong begonnen zijn. Die zullen toch echt hun rendement ergens anders moeten behalen.
Verschil tussen onze huizenprijzen met die in andere landen
Vorig jaar waren we twee weken in Antwerpen. Ik houd van die stad. Pap heeft ook een bedrijf in België. Het voelt een beetje als thuis. We zaten in een heerlijk appartement en pap en mam verblijven vaak in België als hij er moet werken. We vergaapten ons aan de mooie appartementen in de etalage. Wat zou het leuk zijn om hier iets te kopen. Ik werd volgens mij vooral hebberig van de mooie appartementen met de lage prijzen.
In Spanje gebeurde er weer hetzelfde. We stonden voor de etalages keken op Idealista. Wat waren die prijzen gunstig ten opzichte van bij ons… Ik vroeg mij af hoe dat toch kan. In Spanje mag je maar 80% van de woningwaarde financieren. Je betaalt in de regio Valencia ook nog eens 10% overdrachtsbelasting en dan komen de kosten van een advocaat en van de notaris er ook nog eens bij. In België mag je 90% van de woningwaarde financieren en is de overdrachtsbelasting tussen de 6 en 12,5%. Mensen moeten veel meer eigen middelen mee brengen om een eigen woning te kopen. Onze huizenprijzen zijn gebaseerd op onze leencapaciteit. Met zo’n 5% aan eigen geld kunnen wij een huis kopen in Nederland. Dit wordt dan ook enorm gestimuleerd, maar dit zorgt er wel voor dat onze prijzen enorm stijgen.
Wij kochten een huisje in Spanje. Het is wederom oude meuk. Het is gebouwd in 2001, maar las je zegt 1980 geloof je het ook. We hebben het geld niet om er direct ons droomhuis van te maken. Maar na onderzoek op de markt daar, leek het ons slim om in te stappen. We maken het huisje netjes. Er is potentie om er een heel fijn huis van te maken en zo kunnen we opbouwen. Ja ik droom natuurlijk ook van zo’n prachtige villa met een infinity pool. Maar we kunnen niet allemaal perfect starten. Als je wens nog niet bereikbaar is, zul je tussenstappen moeten maken om je wens te kunnen bereiken.
Conclusie: Tussen dromen en realiteit
De ontwikkelingen in de Berlijnse huurmarkt weerspiegelen de uitdagingen waarmee steden wereldwijd worden geconfronteerd. Terwijl regulering wordt nagestreefd om betaalbaarheid te waarborgen, moeten beleidsmakers ook de gevolgen en potentiële valkuilen van dergelijke maatregelen overwegen. De woningmarkt is complex. Maar er zou gestimuleerd moeten worden in plaats van gereguleerd. Dan komen er extra woningen bij. Eerder schreef ik ook al we wonen te groot. We zijn in Nederland ook echt verwend. De randstad is niet de enige plek waar je kunt wonen, moet wonen en het recht hebt om te wonen. We zullen creatiever moeten zijn. De woningmark is complex. Tussen dromen van visie en realiteit moeten vastgoedeigenaren, huurders en beleidsmakers een evenwicht vinden dat recht doet aan alle betrokken partijen.
Zoek je een huis? Heel veel succes. Stel je droomhuis uit. Maak een plan hoe je daar kunt komen. Kies voor de tussenstap. Een huis waar jij je veilig voelt. Moet die tweede of derde slaapkamer echt nu? Of is het goedkoper om een flexplekken voor het thuiswerken te huren. De prijzen stijgen op dit moment zo hard, dat je maar beter snel een huis kunt kopen. Doe het nog even met een huis met een badkamer beneden en een oude keuken. Op termijn verplaats je die badkamer en bouw je dat huis uit. Heb je toch nog een droomhuis ;). Bekijk ons aanbod.
P.S. nog even wat laatste cijfers… In de afgelopen maanden stegen in Utrecht de huizenprijzen tussen de 1,8 en 5% per maand. De rente daalde en de leencapaciteit steeg. Ik ben benieuwd wat de cijfers volgende maand zijn. In januari werd er gemiddeld 5,3% overboden. De gemiddelde huizenprijs in Utrecht was € 490.000,-. Waar eindigt dit?