De babyboom biljoenen. Wat doet dat op de woningmarkt? De krapte op de woningmarkt… Het is een groot probleem. We hebben het bij de woningmarkt bijna altijd over hetzelfde probleem: er zijn te weinig huizen. Er moet gebouwd worden, starters kunnen er niet tussen komen en grote eengezinswoningen zijn schaars. Bouwen, bouwen, bouwen horen we vooral. Maar er komt de komende jaren een ontwikkeling aan die de woningmarkt behoorlijk kan veranderen en waar nog relatief weinig over wordt gesproken. Nederland vergrijst in hoog tempo en juist de generaties die nu ouder worden, bezitten opvallend veel vermogen én heel veel huizen.
Inhoudsopgave
- Nog nooit hadden oudere Nederlanders zoveel vermogen
- En er komt nog veel meer aan
- Er zitten ontzettend veel eengezinswoningen bij oudere Nederlanders
- Waarom komen die huizen nu nog nauwelijks vrij?
- Gaan er door de vergrijzing straks ineens honderdduizenden huizen te koop staan?
- Want de kinderen erven niet alleen het huis, maar vooral koopkracht
- De kloof tussen kopers kan daardoor juist groter worden
- Gaan huizen hierdoor goedkoper worden?
- En wat betekent dit voor Utrecht?
- De woningmarkt van de komende twintig jaar gaat daarom niet alleen over bouwen
Je kent vast de grappige filmpjes over de finfluencers van Jona van Loenen. Maar naast die grappige sketches heeft hij ook een boek geschreven. Econoom Jona van Loenen noemt het in zijn nieuwe boek De Babyboomerbiljoenen zelfs de grootste vermogensoverdracht uit onze geschiedenis. Volgens hem bezitten Nederlandse babyboomers gezamenlijk ongeveer €1.000 miljard. Hij verwijst daarnaast naar een berekening van UvA-econoom Paul de Beer dat er alleen al de komende tien jaar ongeveer €240 miljard aan erfenissen wordt nagelaten.
Dat klinkt vooral als heel veel geld dat van de ene bankrekening naar de andere verhuist, maar voor de woningmarkt is er iets bijzonders aan de hand. Een groot deel van het vermogen van oudere Nederlanders zit namelijk in stenen. Tegelijkertijd wonen honderdduizenden ouderen nog in eengezinswoningen waar vroeger misschien een gezin met drie kinderen woonde. De komende twintig tot dertig jaar gaan die huizen uiteindelijk weer de markt op. De vraag is dus: zorgt de vergrijzing eindelijk voor meer aanbod en lagere huizenprijzen, of zorgt al dat geërfde geld er juist voor dat huizen nóg duurder worden?
Het antwoord is waarschijnlijk: allebei. En juist dat maakt deze ontwikkeling zo interessant.
Nog nooit hadden oudere Nederlanders zoveel vermogen
Om te begrijpen wat eraan komt, moet je eerst kijken naar wie op dit moment het vermogen bezit. Nederland telt volgens een recente analyse in ESB ongeveer 1,34 miljoen huishoudens van 75 jaar en ouder. Samen beschikken zij over een nettovermogen van ongeveer €491 miljard. Dat vermogen is voor een belangrijk deel ontstaan door de enorme waardestijging van huizen in de afgelopen decennia.
CBS cijfers laten hetzelfde beeld zien. Woningbezitters tussen 65 en 75 jaar hadden in 2024 gemiddeld €678.100 vermogen en woningbezitters tussen 75 en 85 jaar zelfs €680.700. Bij woningbezitters van 85 jaar en ouder was dat gemiddeld €661.300. Pensioenvermogen is in deze bedragen nog niet eens meegenomen. Kun je nagaan…
Dat vermogen is dus niet alleen het resultaat van jarenlang sparen. Een belangrijk deel zit in huizen die ooit voor bedragen zijn gekocht waar je nu in Utrecht soms nog geen studio in een woonvereniging voor vindt. Door aflossing van de hypotheek én tientallen jaren stijgende huizenprijzen is er een enorme hoeveelheid overwaarde ontstaan.
En dat vermogen begint inmiddels over te gaan naar de volgende generatie. In 2023 overleden 168.700 Nederlanders en werd volgens het CBS in totaal €33,6 miljard nagelaten. Alleen al het vastgoed in die nalatenschappen vertegenwoordigde bijna €19,8 miljard. We hebben het dus niet over iets dat ergens in 2045 gaat beginnen. De erfenisgolf is al bezig.
En er komt nog veel meer aan
De echte versnelling moet alleen nog komen. Het aantal ouderen neemt de komende decennia sterk toe. CBS verwachtte dat Nederland in 2030 ongeveer 176.000 sterfgevallen per jaar telt en rond 2040 bijna 200.000. Rond 2050 loopt dat in de prognose verder op naar ongeveer 209.000 per jaar.
Daar komt bij dat de mensen die de komende decennia overlijden gemiddeld veel vermogender zijn dan eerdere generaties. Dat verklaart waarom Van Loenen en andere economen spreken over een historische vermogensoverdracht. Zijn genoemde raming van circa €240 miljard aan erfenissen in de komende tien jaar moet je zien als een prognose en niet als een vaststaand bedrag, maar de richting is duidelijk. Ter vergelijking: in 2023 werd al €33,6 miljard nagelaten.
En daar ontstaat iets interessants voor de woningmarkt. Bij een erfenis kan namelijk tegelijkertijd een huis aan de aanbodkant verschijnen én geld aan de vraagkant terechtkomen.
Er zitten ontzettend veel eengezinswoningen bij oudere Nederlanders
Dit is misschien nog wel interessanter dan het geld. Van de circa 4,93 miljoen bewoonde eengezinswoningen in Nederland werden er eind 2024 bijna 1,96 miljoen bewoond door een huishouden waarvan de referentiepersoon tussen 55 en 75 jaar was. Nog eens 715.770 eengezinswoningen werden bewoond door 75-plus huishoudens. Bij elkaar zijn dat ongeveer 2,68 miljoen eengezinswoningen waarin een huishouden van 55 jaar of ouder woont. Ik schreef eerder al een blog over dat we te groot wonen.
Dat betekent nadrukkelijk niet dat er binnenkort 2,68 miljoen huizen te koop komen. Iemand van 58 kan nog dertig jaar in zijn huis blijven wonen en ook een 80-jarige hoeft helemaal niet te verhuizen. Maar het laat wel zien waar een enorm deel van de Nederlandse woningvoorraad zich bevindt.
Alleen al 75-plussers wonen in ruim 715.000 eengezinswoningen. Ter vergelijking: in heel 2024 werden in Nederland slechts 28.660 nieuwe eengezinswoningen gebouwd.
Dat verschil vind ik behoorlijk fascinerend. We praten terecht veel over nieuwbouw, maar een groot deel van de toekomstige beweging op de woningmarkt zit misschien wel in huizen die er allang staan. Er gaat een grote verschuiving plaatsvinden en dat moeten we niet onderschatten.
Waarom komen die huizen nu nog nauwelijks vrij?
Daar zit precies het probleem van de huidige vergrijzing. Ouderen blijven steeds langer zelfstandig wonen. Dat is vaak ook precies wat ze willen en beleid is daar jarenlang op gericht geweest. Volgens de Rijksoverheid woont 92% van de 75-plussers zelfstandig en zelfs van de 90-plussers woont nog ongeveer twee derde zelfstandig.
Veel ouderen wonen bovendien prima. De hypotheek is grotendeels of helemaal afgelost, de maandlasten zijn laag, de buurt is vertrouwd en verhuizen naar een kleiner appartement is lang niet altijd goedkoper. Als je in een afbetaald eengezinshuis woont en voor een mooi nieuwbouwappartement vervolgens €600.000 of €700.000 moet betalen plus een flinke VvE bijdrage, is “lekker kleiner gaan wonen” financieel ineens een stuk minder aantrekkelijk.
Daar komt nog bij dat er simpelweg te weinig geschikte alternatieven zijn. Het kabinet wil daarom tot en met 2030 290.000 ouderenwoningen realiseren. In juli 2026 werd nog eens €420 miljoen extra beschikbaar gesteld om vooral de bouw van zorggeschikte en geclusterde ouderenwoningen te versnellen. De gedachte daarachter is niet alleen dat ouderen beter kunnen wonen, maar juist ook dat hun verhuizing een keten op gang brengt waardoor andere huizen vrijkomen.
Dat is voor de woningmarkt essentieel. Bouw je één geschikt appartement voor een oudere die een grote eengezinswoning achterlaat, dan voeg je niet alleen dat appartement toe. Je maakt ook een bestaand gezinshuis beschikbaar, waarna de koper daarvan misschien weer een appartement of kleiner huis achterlaat. Goede ouderenhuisvesting kan daardoor veel meer beweging veroorzaken dan alleen het aantal nieuw gebouwde huizen doet vermoeden.
Eerder zei ik ook al dat het beter was om goede woningen te bouwen voor oudere mensen. Bij ons in het dorp zie je het heel sterk. Mijn ouders wonen vrijstaand met een grote tuin. Ze zijn er weinig. Maar als ze naar een appartement willen, zitten ze opgesloten en met weinig buitenruimte. Daarnaast zijn de servicekosten hoger dan de hypotheek. Dus blijven ze lekker zitten waar ze zitten.
Ik denk zelf dat het vooral belangrijk is dat die appartementen goede balkons/dakterrassen krijgen en ruimte om te parkeren.
Gaan er door de vergrijzing straks ineens honderdduizenden huizen te koop staan?
Ja en nee. Uiteindelijk komen die huizen natuurlijk vrij, maar niet allemaal tegelijkertijd. De vergrijzing is geen knop die in 2030 wordt omgezet. Het is een golf die zich over tientallen jaren uitstrekt. Bovendien verhuist een huis niet automatisch naar de koopmarkt zodra één bewoner overlijdt. Er kan nog een partner wonen, kinderen kunnen het huis overnemen of het kan worden verhuurd. Al is dat verhuren nu in de meeste gevallen niet zo heel interessant meer..
Toch zal de natuurlijke uitstroom steeds groter worden. Het aantal 75-plussers groeit sterk en binnen die groep neemt vooral het aantal zeer oude mensen toe. CBS verwacht dat het aantal 75-plussers van ongeveer 1,7 miljoen in 2024 groeit naar 2,9 miljoen in 2050.
Vooral in wijken met veel koopwoningen uit de jaren zestig, zeventig en tachtig kan dat uiteindelijk zichtbaar worden. Daar wonen relatief veel mensen die hun huis decennia geleden kochten, hun hypotheek grotendeels hebben afgelost en inmiddels alleen of met zijn tweeën in een huis wonen dat ooit voor een gezin is gekocht.
Voor jonge gezinnen klinkt dat als goed nieuws. Er komt immers meer bestaand aanbod beschikbaar. Alleen gebeurt er tegelijkertijd iets aan de andere kant van de markt. Iets wat gaat zorgen voor meer ongelijkheid en naar verwachting gaat zorgen voor behoorlijke prijsstijgingen.
Want de kinderen erven niet alleen het huis, maar vooral koopkracht
Stel dat een ouder overlijdt en een huis van €600.000 nalaat aan twee kinderen. Het huis wordt verkocht en komt dus beschikbaar voor een nieuw gezin. Dat vergroot het woningaanbod met één huis. Maar de twee erfgenamen krijgen tegelijkertijd, na schulden, kosten en belasting, ieder een aanzienlijk bedrag aan vermogen.
Wat doen zij daarmee?
Een deel zal sparen of beleggen, maar een deel zal het geld ook gebruiken voor een huis. De bestaande hypotheek aflossen, groter gaan wonen, eindelijk die verhuizing maken die financieel niet haalbaar was of een kind helpen bij de aankoop van een eerste huis. Of ze kopen een huis in het buitenland. Mogen ze meteen Gé inschakelen voor de hulp van een huis in Spanje.
Daar zit de paradox. De erfenisgolf kan aan de ene kant honderdduizenden huizen vrijmaken, terwijl hij aan de andere kant honderden miljarden aan extra eigen vermogen de woningmarkt in kan duwen.
En bij een woningmarkt waarin het aanbod niet snel kan reageren, kan extra koopkracht zich uiteindelijk vertalen in hogere prijzen. Dat is precies waarom Jona van Loenen waarschuwt voor een ‘erfocratie’: twee mensen kunnen hetzelfde inkomen en dezelfde baan hebben, maar degene met ouders met een afbetaald huis van €800.000 krijgt uiteindelijk een totaal andere positie op de woningmarkt dan degene van wie de ouders altijd hebben gehuurd. En dat is behoorlijk zuur als jij degene bent, waarbij de ouders altijd hebben gehuurd. Dan sta je niet 1-0 achter. Maar wel 10-0.
De kloof tussen kopers kan daardoor juist groter worden
Dat vind ik misschien wel het meest onderschatte gevolg. We praten bij betaalbaarheid bijna altijd over inkomen en hypotheekrente. Wat verdien je en hoeveel kun je lenen? Maar familievermogen wordt steeds belangrijker.
Dat zie je nu al bij schenkingen en hulp van ouders. De jubelton was hier een goed voorbeeld van. De erfenisgolf kan dat effect veel groter maken. Niet iedereen erft namelijk evenveel en een groot deel van het vermogen zit bij huishoudens die een eigen huis bezitten. ESB concludeert daarom dat erfgenamen van huurders maar een fractie ontvangen van wat erfgenamen van woningbezitters erven.
Het interessante is bovendien dat veel mensen hun grote erfenis waarschijnlijk niet ontvangen wanneer ze 25 zijn en voor het eerst een huis zoeken. Omdat mensen steeds ouder worden, zijn hun kinderen tegen die tijd vaak zelf 50 of 60. Het geld kan daardoor terechtkomen bij mensen die al een koopwoning hebben en het gebruiken om door te stromen, af te lossen of vervolgens weer een deel aan hun eigen kinderen te schenken. Zelf denk ik dat er heel veel geld naar het buitenland gaat vloeien. Veel mensen zullen een vakantiehuis kopen. De invloed kan zich dus over meerdere generaties verspreiden.
Gaan huizen hierdoor goedkoper worden?
Ik zou daar niet op rekenen. Daar hopen de starters misschien op. Maar eerlijk huiseigenaren willen helemaal niet dat huizen betaalbaarder worden. Meer woningen die door overlijden en doorstroming beschikbaar komen, is absoluut gunstig voor het aanbod. Vraag en aanbod is een belangrijke factor bij de marktwaarde. Maar de betaalbaarheid is een nog veel belangrijker component. Vooral het aanbod van bestaande eengezinswoningen kan de komende decennia toenemen. Maar tegelijkertijd groeit het aantal huishoudens nog, blijft Nederland een woningtekort houden en komt er veel extra particulier vermogen beschikbaar.
Bovendien zijn erfenissen geen nieuw geld voor Nederland als geheel. Het vermogen bestond al. Wat verandert, is wie erover kan beschikken. Een huis van een overleden ouder wordt verkocht en het vermogen wordt verdeeld over kinderen die het misschien veel actiever inzetten op de woningmarkt. Daardoor kan vermogen mobieler worden en de biedingsruimte van een deel van de kopers vergroten. Het kan best een beetje een zeepbel worden.
Mijn verwachting zou daarom niet zijn dat de vergrijzing een enorme prijsdaling veroorzaakt. Veel waarschijnlijker vind ik dat de samenstelling van vraag en aanbod verandert. Er komen geleidelijk meer bestaande eengezinswoningen beschikbaar, terwijl tegelijkertijd een grotere groep kopers met geërfd of geschonken vermogen de markt op komt. Ik denk wel dat de vierkante meters hiermee beter verdeeld gaan worden. In populaire steden en wijken, waar grond schaars is en de vraag structureel groot blijft, kan die extra koopkracht een deel van het extra aanbod gemakkelijk weer opnemen.
En wat betekent dit voor Utrecht?
Voor Utrecht vind ik deze ontwikkeling extra interessant. Een groot deel van de aantrekkingskracht van de stad zit in wijken waar nauwelijks nieuwe grondgebonden huizen bijgebouwd kunnen worden. Denk aan buurten met jaren dertig huizen, gezinswoningen met een tuin of grotere beneden en bovenwoningen. Je kunt daar niet even een paar duizend extra eengezinswoningen neerzetten.
Juist daar kan de demografische wisseling de komende twintig jaar voor meer aanbod zorgen. Huizen die soms veertig of vijftig jaar niet zijn verkocht, komen weer op de markt. Dat kan bovendien een ander soort aanbod zijn dan we nu veel zien: huizen waar lang weinig aan is veranderd, maar die wel op goede locaties staan en veel potentie hebben. Echte kluswoningen. Al vraag ik mij vaak af hoeveel kluswoningen er nog over zijn, als je ziet hoeveel er al verbouwd is.
Tegelijkertijd verwacht ik niet dat zo’n huis daardoor ineens goedkoop wordt. De koper die erop biedt, concurreert straks mogelijk niet alleen met iemand met hetzelfde salaris en dezelfde hypotheekruimte, maar ook met iemand die €100.000 of €200.000 familievermogen kan meenemen. Nog meer dan nu. Daarmee kan de markt zelfs steeds minder alleen door inkomen worden bepaald. Het gaat er nog meer om welke keuzes jouw ouders en voorouders hebben gemaakt. En dat vind ik toch best een beetje sip.
De woningmarkt van de komende twintig jaar gaat daarom niet alleen over bouwen
We moeten natuurlijk blijven bouwen. Nederland heeft meer huizen nodig en vooral meer huizen die passen bij de huishoudens die we daadwerkelijk hebben. Maar de vergrijzing laat zien dat het minstens zo belangrijk is om beter gebruik te maken van de bestaande woningvoorraad.
Als we aantrekkelijke appartementen, gelijkvloerse woningen en andere woonvormen bouwen waar ouderen daadwerkelijk wíllen wonen. Waarbij ze zich niet blauw betalen aan servicekosten, kan dat een enorme verhuisketen op gang brengen. Nederland telt nu al ruim 715.000 eengezinswoningen met een 75-plus huishouden. Een relatief klein percentage daarvan in beweging krijgen, kan al tienduizenden gezinswoningen beschikbaar maken.
Tegelijkertijd moeten we ons realiseren dat de grootste vermogensoverdracht uit onze geschiedenis de woningmarkt niet eerlijker gaat te maken. Het kan juist belangrijker worden wie je ouders zijn, of zij een huis bezitten en hoeveel overwaarde daarin zit. Het tekort aan huizen en de verdeling van vermogen gaan daardoor steeds meer door elkaar lopen. Ons land gaat oneerlijker worden. Werken loont niet.
Misschien is dat wel de belangrijkste ontwikkeling om de komende jaren in de gaten te houden. We krijgen namelijk niet alleen een vergrijzende woningmarkt waarin veel huizen uiteindelijk van eigenaar gaan wisselen. We krijgen tegelijkertijd een woningmarkt waarin honderden miljarden euro’s aan opgebouwd vermogen naar de volgende generaties verschuiven.
Dat zorgt voor meer aanbod én meer koopkracht. Voor meer doorstroming, maar mogelijk ook voor grotere verschillen tussen kopers. En het betekent vooral dat de woningmarkt van 2035 er waarschijnlijk heel anders uitziet dan wanneer we alleen naar het huidige woningtekort en de nieuwbouwplannen kijken. Die nieuwbouwplannen schieten overigens ook niet heel erg op…
De babyboomers laten straks niet alleen hun vermogen na. Ze laten ook een flink deel van onze woningvoorraad na. En wat de volgende generaties met die twee doen, kan weleens een van de belangrijkste krachten achter de huizenprijzen van de komende twintig jaar worden. Ik ben benieuwd hoe zich dit gaat ontwikkelen… We houden alle ontwikkelingen goed in de gaten zodat we jou altijd zo goed mogelijk kunnen adviseren.
