Er staan steeds meer huizen te koop, kopers hebben meer keuze en er wordt minder vaak overboden. Volgens de nieuwste cijfers van de NVM verandert de Nederlandse huizenmarkt. De prijsstijging vlakt af, huizen blijven iets langer te koop en er ontstaat weer wat ruimte om te onderhandelen. Je zou verwachten dat de huizenprijzen daardoor dalen, maar voorlopig gebeurt dat niet. Sterker nog, in Utrecht groeien de prijzen nog steeds, terwijl het aanbod hier zelfs harder toeneemt dan landelijk. Het blijft een gekke markt.
Contents
- Landelijk versus Utrecht: de belangrijkste verschillen
- +29,6%
- € 6.871
- 1,71
- € 522.000
- Het aanbod groeit, maar de verkopen blijven achter
- Utrechtse huizenprijzen blijven stijgen, maar kijk verder dan gemiddelden
- Instapklare huizen zijn duidelijk in het voordeel
- 28 dagen
- 36 dagen
- Overbieden neemt af, maar een hoog percentage zegt niet alles
- Een te hoge vraagprijs kan je uiteindelijk geld kosten
- Utrecht blijft een verkopersmarkt, maar niet ieder huis verkoopt zichzelf
- Wat betekent dit voor jouw huis in Utrecht?
Iedere maand opnieuw duiken we de cijfers in en analyseren we de cijfers. Wat betekenen de cijfers en welke patronen zien we. Vanuit die analyse maken we ons advies.
In september 2026 stonden er in Utrecht maar liefst 29,6% meer huizen te koop dan een jaar eerder. Landelijk groeide het aanbod in het derde kwartaal met 24%. Tegelijkertijd steeg de Utrechtse vierkantemeterprijs met 3% naar € 6.871 en kwam de mediane verkoopprijs uit op € 522.000. Onze gemiddelde vierkante meterprijs is nu € 7.823,-.
Meer aanbod, nauwelijks meer verkopen en toch stijgende prijzen. Dat klinkt tegenstrijdig, maar het vertelt vooral hoe de Utrechtse huizenmarkt verandert. Want hoewel kopers meer te kiezen hebben, blijft een goed huis op een aantrekkelijke locatie bijzonder gewild. Het overbieden is nog steeds bij de meeste huizen een must.
Landelijk versus Utrecht: de belangrijkste verschillen
Meer aanbod in Utrecht
+29,6%
Landelijk +24%
Utrechtse verkoopprijs per m²
€ 6.871
3,0% op jaarbasis
Krapte-indicator Utrecht
1,71
Landelijk 2,8
Mediane verkoopprijs Utrecht
€ 522.000
3,7% op jaarbasis
| Woningmarktontwikkeling | Nederland Q3 2026 | Utrecht september 2026 |
|---|---|---|
| Groei woningaanbod | +24% | +29,6% |
| Prijsstijging bestaande bouw* | +1,8% | +3,7% |
| Beschikbare huizen | 39.000 | 548 |
| Verkochte huizen | 41.700 | 245 |
| Ontwikkeling verkopen t.o.v. vorig jaar | Vrijwel gelijk | +1,7% |
| Krapte-indicator | 2,8 | 1,71 |
*De Nederlandse prijsontwikkeling is een gewogen kwartaalcijfer; de Utrechtse betreft de mediane verkoopprijs in september. De cijfers verschillen in meetperiode, gebied en berekeningsmethode en zijn daarom indicatief naast elkaar gezet. Bron: NVM/Brainbay en NVM-maandcijfers Utrecht Stad + Leidsche Rijn.
De cijfers laten zien dat de Nederlandse huizenmarkt geleidelijk iets meer in balans komt, terwijl Utrecht nog altijd bijzonder krap is. De landelijke krapte-indicator steeg naar 2,8, terwijl deze in Utrecht op 1,71 uitkomt. Hoe lager die indicator, hoe minder keuze kopers hebben in verhouding tot het aantal verkopen.
Dat Utrecht nog steeds een verkopersmarkt is, staat daarmee buiten kijf. Toch betekent dat niet dat ieder huis automatisch voor een recordprijs wordt verkocht. Juist nu er meer keuze ontstaat, worden kopers kritischer op de ligging, de indeling, de staat van onderhoud en natuurlijk de vraagprijs. We merken dat iedereen nog steeds dezelfde huizen wil hebben. Strak, af, karakteristiek en het liefste een goede tuin en een goed energielabel. Een oud appartement in Overvecht? Of een wat donkerder appartement? Dat gaat echt een stuk moeizamer.
Het aanbod groeit, maar de verkopen blijven achter
In september 2025 stonden er in Utrecht 423 huizen te koop. Een jaar later waren dat er 548. Dat zijn 125 extra huizen waar kopers uit kunnen kiezen. Tegelijkertijd steeg het aantal verkopen nauwelijks, van 241 naar 245.
De stijging van het aanbod is aanzienlijk groter dan de groei van het aantal verkopen. Ook wanneer we naar de eerste negen maanden van het jaar kijken, zien we deze ontwikkeling terug. Waar in dezelfde periode van 2025 nog 3.030 huizen werden verkocht, waren dat er in 2026 slechts 2.931. Dat is een daling van 3,3%, terwijl het aantal nieuwe aanmeldingen juist licht toenam.
Landelijk speelt het uitponden van voormalige huurhuizen een belangrijke rol. Verhuurders verkopen hun vastgoed, waardoor vooral meer appartementen beschikbaar komen voor kopers. Dat biedt kansen voor starters, maar betekent tegelijkertijd dat het aanbod voor huurders kleiner wordt.
Voor Utrecht betekent het groeiende aanbod vooral dat de concurrentie tussen huizen toeneemt. Kopers kunnen meer vergelijken, waardoor een minder gunstige indeling, achterstallig onderhoud of een te hoge vraagprijs eerder opvalt. Nog een extra aanbod aanjager was de enorme prijsstijging van Funda. Mensen die hun huis wilde verkopen, zorgde voor een aanmelding voor 16 september om die kosten uit te sparen.
Utrechtse huizenprijzen blijven stijgen, maar kijk verder dan gemiddelden
De landelijke verkoopprijs kwam in het derde kwartaal uit op gemiddeld € 503.000, een stijging van 1,8% ten opzichte van een jaar eerder. De NVM constateert dat de prijsstijging steeds verder afvlakt. Hogere hypotheekrentes, verminderde betaalbaarheid en het toenemende aanbod spelen daarbij een rol.
In Utrecht laat september een steviger prijsontwikkeling zien. De mediane verkoopprijs steeg naar € 522.000 en de vierkantemeterprijs kwam uit op € 6.871. Dat is respectievelijk 3,7% en 3% hoger dan in september 2025.
Het is verleidelijk om hieruit te concluderen dat Utrecht harder stijgt dan de rest van Nederland. Toch ligt dat genuanceerder. De NVM constateert namelijk dat de prijsstijging in de grotere regio Utrecht over het volledige derde kwartaal net onder het landelijke gemiddelde ligt. De cijfers over september hebben betrekking op Utrecht Stad en Leidsche Rijn.
Dat verschil laat vooral zien waarom een landelijk gemiddelde zo weinig zegt over de waarde van een specifiek huis. Een appartement in Lombok, een karakteristiek jaren dertighuis in Zuilen en een modern gezinshuis in Leidsche Rijn hebben nu eenmaal weinig met elkaar gemeen. Zelfs binnen dezelfde straat kunnen de verschillen in waarde aanzienlijk zijn. Neem de Concordiastraat. Daar heb je woningen met enorme tuinen en huizen met piep kleine tuinen, terwijl de huizen vrijwel gelijk zijn.
Het is daarom altijd van belang dat je goed kijkt naar wat een huis echt waard is voordat je een bieding uitbrengt. Heb je er hulp bij nodig? Dan kan het slim zijn om even te sparren met een goede aankoopmakelaar.
Instapklare huizen zijn duidelijk in het voordeel
Een van de interessantste conclusies uit het NVM-onderzoek is dat kopers een steeds sterkere voorkeur hebben voor goed onderhouden, instapklare huizen met een goed energielabel. Het liefste ook nog met een grote tuin en karakteristieke kenmerken. En dat verschil is duidelijk zichtbaar in de verkoopcijfers.
Wat doet de kwaliteit van een huis met de verkoop?
Hoge kwaliteit
28 dagen
Gemiddelde verkooptijd
Lage kwaliteit
36 dagen
Gemiddelde verkooptijd
| Hoge kwaliteit | Lage kwaliteit | |
|---|---|---|
| Boven vraagprijs verkocht | 70% | 57% |
| Gemiddelde overbieding | 3,6% | 1,8% |
Landelijke analyse van NVM/Brainbay, Q3 2026, pagina 12.
Kopers betalen dus niet alleen voor vierkante meters en een goede locatie, maar ook voor gemak, comfort en de zekerheid dat ze niet direct aan een grote verbouwing hoeven te beginnen. Zeker nu verbouwen kostbaar is, kan een huis waar je zo in kunt trekken extra aantrekkelijk zijn.
Dat betekent overigens niet dat je als verkoper eerst duizenden euro’s moet investeren in een nieuwe keuken of badkamer. Sterker nog, wij raden grote verbouwingen voorafgaand aan de verkoop lang niet altijd aan. Wat wel belangrijk is, is dat een koper direct ziet wat een huis te bieden heeft.
Juist daarom besteden wij bij Gusto Casa zoveel aandacht aan verkoopstyling. We kijken kritisch naar de indeling, de lichtinval, de zichtlijnen en hoe iedere ruimte het beste tot zijn recht komt. Soms zijn het juist de kleine aanpassingen die ervoor zorgen dat een koper de mogelijkheden van een huis beter ziet. Het kan zijn dat we de tip geven om wel nog iets te laten isoleren voor een beter energielabel of juist een dakraam te vergroten zodat je extra vierkante meters toevoegt. Voordat je aan die verbouwing begint, is het altijd slim om een goede makelaar te vragen om mee te denken. Wellicht is het helemaal niet nodig of heeft de makelaar juist een simpele oplossing.
Een koper koopt namelijk niet alleen vierkante meters. Een koper moet zichzelf ergens zien wonen. Je verkoopt een kopers nieuwe thuis.
Overbieden neemt af, maar een hoog percentage zegt niet alles
Waar vorig jaar nog bij bijna 72% van de landelijke verkopen werd overboden, was dat in het derde kwartaal van 2026 bij bijna twee derde van de verkopen het geval. Vooral tussenhuizen blijven populair, want bij 74% werd meer betaald dan de vraagprijs. Bij appartementen was dat 70% en bij vrijstaande huizen 44%.
Een hoog overbiedingspercentage klinkt natuurlijk fantastisch, maar het vertelt vooral iets over de verhouding tussen de gekozen vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Het zegt veel minder over de vraag of daadwerkelijk de maximale marktwaarde is gerealiseerd.
Stel dat een huis voor € 450.000 wordt aangeboden en uiteindelijk voor € 500.000 wordt verkocht. Dan is er ruim 11% overboden en dat klinkt indrukwekkend. Maar wanneer vergelijkbare huizen in dezelfde buurt voor € 525.000 worden verkocht, heb je als verkoper mogelijk € 25.000 laten liggen.
Bij Gusto Casa kijken we daarom liever naar de werkelijk gerealiseerde marktwaarde, de opbrengst per vierkante meter en de kwaliteit van de vergelijkbare huizen. De vraagprijs is voor ons geen doel op zich, maar een strategisch instrument om de juiste kopers te bereiken en uiteindelijk het beste resultaat te realiseren. Gemiddeld wordt er in Utrecht 12,8% overboden en bij Gusto Casa 17,1%. Echter, vinden wij de gemiddelde vierkante meterprijs veel interessanter. Gemiddeld verkopen wij voor ca. € 950,- per m2 meer dan het Utrechtse gemiddelde. Dat is ca. 13,8% meer dan het Utrechtse stadsgemiddelde. Dat maakt echt het verschil.
Een te hoge vraagprijs kan je uiteindelijk geld kosten
We begrijpen heel goed dat verkopers liever wat hoger inzetten. Je hebt jarenlang met plezier in je huis gewoond, misschien flink geïnvesteerd en wilt natuurlijk de beste prijs ontvangen. Bovendien hoor je regelmatig verhalen over huizen die ver boven de vraagprijs zijn verkocht. Maar een hogere vraagprijs leidt niet automatisch tot een hogere opbrengst. Sterker nog, vaak eerder tot een lagere opbrengst en een langere verkoop. En dat is nou net wat je wil voorkomen.
Toch laat het NVM-onderzoek zien dat een te hoge vraagprijs steeds vaker tegen je kan werken. Landelijk werd bij 9,5% van het beschikbare aanbod de vraagprijs verlaagd. Bij appartementen lag dat percentage zelfs boven de 10%. Ook de relatie tussen de verkooptijd en de uiteindelijke verkoopprijs is opvallend. Hoe langer te koop, hoe lager de opbrengst ten opzichte van de vraagprijs.
Huizen die binnen één kwartaal werden verkocht, brachten gemiddeld 4,2% meer op dan de vraagprijs. Huizen die één tot twee kwartalen te koop stonden, werden gemiddeld juist voor 1,8% onder de vraagprijs verkocht. Dat betekent niet dat een snelle verkoop automatisch de beste opbrengst oplevert, maar het laat wel zien hoe belangrijk de juiste positionering vanaf de eerste dag is.
Bij Gusto Casa bepalen we een vraagprijs daarom niet alleen op basis van eerdere transacties. We kijken ook naar het actuele aanbod, de belangstelling in de buurt, de verwachte doelgroep en de concurrentie die een koper op dit moment kan bezichtigen. Daarmee ontwikkelen we een verkoopstrategie die niet uitsluitend gericht is op een snelle verkoop, maar op het realiseren van de beste verkoopopbrengst.
We kijken ook altijd in Funda hoe het zoekgedrag is. Deze gegevens vertellen ons veel over de potentiële koper. We kijken naar de kijkers bij vergelijkbare huizen en maken die vast een beetje warm voor het huis wat er komen gaat. Gemiddeld wordt er bij ons 17,1% overboden. Maar soms is de beste deal, een woning die onder de vraagprijs verkocht wordt.
Utrecht blijft een verkopersmarkt, maar niet ieder huis verkoopt zichzelf
De Utrechtse krapte-indicator is in september gestegen van 1,20 naar 1,71. Dat betekent dat kopers meer keuze hebben dan een jaar geleden. Tegelijkertijd laat het lage niveau zien dat de schaarste nog altijd groot is.
Het beschikbare aanbod is fors gegroeid, maar de prijzen blijven stijgen. Dat betekent vooral dat de verschillen tussen huizen steeds belangrijker worden. Een goed onderhouden huis op een geliefde locatie, met een aantrekkelijke indeling en een passende vraagprijs, kan nog steeds bijzonder veel belangstelling trekken. Een vergelijkbaar huis met achterstallig onderhoud, een minder gunstige indeling of een verkeerde vraagprijs kan juist langer te koop blijven staan.
Voor Utrecht verwachten wij daarom dat lokale verschillen een steeds grotere rol gaan spelen. Niet alleen tussen wijken zoals Zuilen, Lombok, Oog in Al en Wittevrouwen, maar ook tussen straten en individuele huizen. De ligging, de bouwkundige staat, de verduurzaming en de presentatie bepalen samen hoe aantrekkelijk een huis is voor de doelgroep. En dat is precies waarom een goede makelaar niet alleen moet weten wat er vorig jaar in de straat is verkocht, maar vooral moet begrijpen hoe de markt vandaag werkt. En tegelijkertijd zien we ook vanaf juli een lichte daling in de prijzen. Het is maar een daling van 0,5% in bijvoorbeeld de Daalsebuurt. Het zijn kleine percentages, maar we merken dit wel in de uiteindelijke transactieprijzen. Zeker met de stijgende rente zien we terug dat de grote excessen met bieden minder worden. Hier moet je rekening mee houden met je strategie.
Wat betekent dit voor jouw huis in Utrecht?
De belangrijkste conclusie uit de nieuwste NVM-cijfers is dat meer aanbod niet automatisch leidt tot lagere huizenprijzen. Ondanks de sterke groei van het Utrechtse aanbod blijven de prijzen stijgen en is de schaarste nog altijd groot. Wat wel verandert, is dat kopers kritischer worden en huizen zich sterker van elkaar moeten onderscheiden.
Voor verkopers betekent dat dat een goede voorbereiding en een doordachte verkoopstrategie steeds belangrijker worden. De juiste vraagprijs, een presentatie die de sterke kanten van een huis benadrukt en een goed begrip van de doelgroep kunnen een aanzienlijk verschil maken in de uiteindelijke opbrengst.
Bij Gusto Casa geloven we niet in simpelweg een bord in de tuin zetten, een paar foto’s maken en wachten tot de biedingen binnenkomen. We verdiepen ons in jouw huis, onderzoeken de actuele concurrentie en kijken waar de kansen liggen om zoveel mogelijk waarde te creëren. Met persoonlijke aandacht, lokale marktkennis, verkoopstyling en een flinke dosis creativiteit zorgen we dat jouw huis zich onderscheidt.
Inschrijven per inschrijving? Je weet wel met zo’n deadline? Dat was soms heel effectief in de oververhitte markten. Sommige makelaars hebben geen idee meer hoe ze moeten verkopen zonder zo’n deadline. Juist in deze markt maken de onderhandelingsskills weer het verschil. Gelukkig hebben we Gé, die met al onze makelaars als een extra paar ogen en oren meedenkt. Hoe komen we tot de beste deal. Door te luisteren, te vragen en alles samen te brengen.
Want wanneer er steeds meer huizen te koop staan, wil je niet zomaar één van de vele opties zijn. Je wilt het huis zijn waar kopers enthousiast van worden. Benieuwd wat jouw huis in de huidige Utrechtse markt waard is en hoe je de beste verkoopopbrengst kunt realiseren? Wij laten je graag zien wat een doordachte verkoopstrategie voor jouw huis kan betekenen.
Gusto Casa – De Utrechtse makelaar waar je thuiskomt.
Bronnen: NVM/Brainbay, Analyse woningmarkt Q3 2026; NVM-persbericht 8 oktober 2026; NVM-maandcijfers Utrecht Stad + Leidsche Rijn september 2026. De cijfers voor Utrecht en Nederland hebben deels verschillende meetperioden en definities.
