Wisselspoor Utrecht

Is het nu wel een goed moment om een huis te kopen?

Voor veel mensen is dit nu een grote vraag. De zoektocht was al gestart. Actief het aanbod in de gaten houden. Bezichtigen, steeds misgrijpen en nu is daar de coronacrisis. Wat moet je doen?

Zorg voor overzicht

Maak een nerdy overzicht. Ik moest dit ooit van mijn vader doen, toen ik solliciteerde voor mijn eerste baan. Want een startsalaris bruto klinkt als best heel veel. Maar er gaat toch ook best heel erg veel uit. Ook aan leuke dingen. Wat komt er iedere maand in en wat gaat er uit. Pluis je rekening uit. Je hebt natuurlijk vaste lasten. Maar vergeet ook niet de koffietjes op de hoek mee te nemen, je shopsessies, de kosten van vakanties, weekendjes weg etc. Wat blijft er per maand over? Wat gebeurt er als je nog maar 70% van je loon uitgekeerd krijgt? Kun je dan wat besparen op luxe en toch nog de vaste lasten betalen? Zo ja, dan weet je dat je niet in de problemen komt, mocht jouw baas werktijdverkorting voor je aan moeten vragen in deze crisis.

Wat betaal je aan huur

Kijk niet alleen naar wat je kunt lenen. Maar bekijk nadat je alles hebt uitgezocht wat je aan hypotheek kunt of wil betalen. Maar onderscheid in de kale huur en bijkomende kosten. Wat kost het huren je uiteindelijk per jaar en wat ben je echt ‘kwijt’. Zet dit in een excelbestand en vergelijk dit met wat je aan hypotheek kwijt bent. Via berekenhet, kun je gemakkelijk uitrekenen wat je aflost en wat je per maand kwijt ben aan je hypotheek. Check eerst even de actuele rentestanden als je deze berekening maakt. Nog beter is het om naar een Financieel adviseur te gaan. Die kan je helpen bij het advies en kijkt met jou wat er bij je past. Ben je al geweest. Informeer dan of er iets verandert is in de afgelopen periode. Bijvoorbeeld als je op provisiebasis werkt of als ZZP’er.

Leer van de vorige crisis

Deze crisis is niet te vergelijken met de crisis in 2008. Dit was het gevolg van een falend systeem. Mensen mochten nog 125% van hun woningwaarde lenen. De woning was makkelijker te financieren. Als we kijken naar de woningmarkt in die periode zien we het volgende. In 2008 was de gemiddelde woningwaarde in Utrecht € 253.014,-. Op het dieptepunt in 2013 was de gemiddelde woningwaarde in Utrecht € 212.116,-. In deze zware crisis is de woningwaarde gemiddeld van hoogte tot dieptepunt 16,6% gedaald. De aanloop er naar toe (4 jaar voor de crisis), waar de prijzen bleven stijgen en er grote krapte was. De krapte-indicator was toen tussen de 2 en 3,5. In die periode steeg de woningwaarde gemiddeld 7% per jaar in Utrecht. Als je het bekijkt van begin 2008 tot eind 2013. Dan is de woningwaarde met 10% gedaald. De afgelopen 4 jaar steeg de woningwaarde in Utrecht gemiddeld 13% per jaar. Als je dan je risico wil berekenen aan de hand van de cijfers uit het verleden kom je op ca. 22,3% uit. De krapte indicator is sinds 2016 tussen de 2,3 en de 1,3. De krapte is dus nog groter dan in 2008.

Marktontwikkelingen
Bron: Midas NVM

Rekenvoorbeeld: Je koopt nu een huis van € 450.000,- met 1,75% rente. Na 6 jaar heb je € 84.948,- afgelost. Je hebt aan rente € 12.372,- betaalt. Mocht de huizenmarkt na die 6 jaar ingestort zijn conform berekening en voorspelling. Dan is jouw woning nog ca. € 349.650,-. waard. De schuld bij de bank is dan nog: 450.000,- €84.948,-= € 365.052,-. Je hebt een restschuld van € 365.052,- – € 349,650,- = € 15.402.

Totaal heeft het koophuis je in 6 jaar gekost: € 15.402,- + € 12.372 = € 27.774,-

Totaal heeft de huurwoning je in 6 jaar gekost: € 15.000,– x 6 = € 90.000,–

Wil je het helemaal eerlijk doen, neem dan bij de koopwoning ook je onderhoud a € 100,– per maand mee. De rekensom ziet er dan als volgt uit: € 27.774,- + € 7.200,–. € 34.974,-


Jaar
Leeftijd
op 1-1

Afgeloste
hypotheek
Resterende
lening
Bruto
maandlasten
Netto
maandlasten
202029€ 11.508€ 438.492€ 1.608€ 1.421
202130€ 23.219€ 426.781€ 1.608€ 1.429
202231€ 35.137€ 414.863€ 1.608€ 1.455
202332€ 47.265€ 402.735€ 1.608€ 1.470
202433€ 59.607€ 390.393€ 1.608€ 1.477
202534€ 72.167€ 377.833€ 1.608€ 1.483
202635€ 84.948€ 365.052€ 1.608€ 1.490

Het break-evenpoint ligt bij een daling van ca. 31.11%. De waarde van de woning kan dus nog aanzienlijk dalen, voordat blijven wonen in een huurwoning voordeliger wordt. Daarbij Als je hierna nog een stap wil maken naar een grotere woning. Is een prijsdaling over de duurdere woning contant natuurlijk meer waard.

Vergelijk je hypotheek met verschillende rentestanden

De economie gaat een klap krijgen. Dat is een ding wat zeker is. De rente is heel erg ligt aan het stijgen. Maar stel dat de stijging harder zal gaan. Is het dan gunstiger om nu te profiteren van de lage rente en misschien dan net iets te veel te betalen. Ben je dan onderaan de streep gunstiger uit? Naar bijvoorbeeld 3,5% wat betekent dat voor jouw aflossing, voor jouw leencapaciteit en voor jouw maandlast? In onderstaande afbeelding kun je de aflossing, kosten en maandbedrag vergelijken met 1,75%


Jaar
Leeftijd
op 1-1

Afgeloste
hypotheek
Resterende
lening
Bruto
maandlasten
Netto
maandlasten
202029€ 8.636€ 441.364€ 2.021€ 1.534
202130€ 17.579€ 432.421€ 2.021€ 1.565
202231€ 26.841€ 423.159€ 2.021€ 1.614
202332€ 36.431€ 413.569€ 2.021€ 1.652
202433€ 46.363€ 403.637€ 2.021€ 1.662
202534€ 56.648€ 393.352€ 2.021€ 1.673
202635€ 67.299€ 382.701€ 2.021€ 1.684

Kies een huis met mogelijkheden

Vind je alles best heel erg spannend. Twijfel jij over wat de toekomst je gaat brengen. Kies dan voor een huis waar je voorlopig niet weg hoeft. Zorg voor een huis waar je uit kunt bouwen & wellicht op kunt bouwen. Is het een huis waar je op termijn helemaal jouw droomhuis van kunt maken? Het kan in deze onzekere tijd heel erg slim zijn om een huis met potentie te kopen. Je profiteert nu van de lage rente. Moeten we langer binnen blijven zitten, no worries. Jij hebt al een fijn huis. Blijft je carrière als een raket gaan. Dan kun je jouw fijne plek uitbreiden. Vraag aan een makelaar naar de mogelijkheden. Wat past er binnen het bestemmingsplan, wat is er vergunningsvrij en wat zou het ongeveer kosten.

Huis verkopen en een nieuw huis kopen

Je hebt een fijn huis, maar je hebt ook plannen om een nieuwe woning te kopen. Moet je dan nu blijven zitten waar je zit? Misschien klapt de woningmarkt in…. Twijfels, twijfels, twijfels. Financieel kan er veel voor je veranderen. Door een mooie overwaarde hoef je wellicht niet eens zoveel bij te leggen bij het nieuwe huis. Door een lagere loan to value is je hypotheekrente ook nog eens lager. Daarnaast wil je gewoon meer wooncomfort. Kijk of je de woning kunt blijven betalen als je het met minder moet doen. In Utrecht kun je nu nog steeds beter eerst een woning kopen en dan verkopen. De zoektocht kan langer duren. Maar houd er rekening mee dat er onrust kan komen op de markt. Reken met de waarde van jouw huidige woning wat voorzichtig. Neem 90% van de verwachtte opbrengst of taxatiewaarde. Dan zit je safe. Blijft de markt zoals hij nu is? Dan kun je extra aflossen of jouw nieuwe huis verbouwen.

Bouw in de coronacrisis

Cobouw schreef een artikel dat de bouw niet immuun is voor de coronacrisis. Veel gastarbeiders zijn terug naar hun eigen land. Daarom zijn de asperges nu ook zo duur, want er zijn geen seizoenswerkers die asperges steken. Heb jij nu even geen werk, bel de boer! Maar terug naar de kern. De bouw wordt ook geraakt. Veel projecten liggen stil. Vooral de nul-op-de-meterwoningen met veel subsidie, daar zal straks op gekort worden. De overheid moet nu bij veel branches bij springen. Bedrijven hebben het moeilijk. Veel mensen in de bouw zitten noodgedwongen thuis. De bouw loopt hierdoor vertraging op. Bedrijven hebben niet genoeg reserves en er zullen ontslagrondes plaatsvinden. Minder subsidie betekent straks ook nog minder bouw. De vraag in Utrecht is enorm. Het aantal nieuwbouwwoningen bleef al enorm achter. Door het stikstofbeleid liep dit alleen maar verder op. Wij merkte dit in Utrecht door een nog grotere krapte en een nog hardere stijging van de prijzen. Gaat de vraag dan straks niet nog groter worden? Niemand weet het.

Woningmarkt in China

Door de lockdown in China was de woningmarkt totaal ingestort. De prijzen waren 24% tot 50% lager dan februari en maart 2019. Nu iedereen weer langzaam aan naar buiten mag, is het aantal verkopen verdrievoudigd. Dit komt deels doordat nieuwbouwprojecten in deze periode een afgetopte verkoopprijs opgelegd hebben gekregen vanuit de regering. Maar ook omdat de vraag naar woningen niet minder is geworden.

Conclusie

Uiteraard kan ik hier geen garanties geven. Als ik alles kon voorspellen, zou ik schat hemeltje rijk worden. Maar ik denk dat het belangrijk is om te kijken wat de mogelijkheden zijn. Wat geef je uit, wat kost de hypotheek je en wat zijn de mogelijkheden van een nieuw huis? Op dit moment zijn er 33.750 zoekers. We hebben 1260 woningen in aanbod. Dit is inclusief nieuwbouwwoningen. Kijken we alleen naar het beschikbare aanbod. Dan hebben we maar ca. 600 woningen in het aanbod in Utrecht. De druk is dus uitermate hoog. Zelfs wanneer veel mensen hun baan kwijt raken, dan nog is de vraag hoog. Doe wat goed voelt. Want is het virus nog voor het einde van het jaar onder controle. Dan kan de stijging nog weleens doorzetten of de prijs kan gaan stabiliseren. Op dit moment stijgen de prijzen van de woningen nog steeds. Dus wellicht zijn je rekensommen voor niets en heb jij na een aantal jaar een hele mooie overwaarde.

Alles uitgezocht? Wil jij nu toch jouw paleisje kopen. Wellicht een met uitbreidingsmogelijkheden? Houd het aanbod in de gaten. Wil jij jouw woning verkopen en zoek je een goede verkoopmakelaar? Die de twijfelende kopers over de streep trekt? Ik ga er voor!