De woningmarkt in Nederland staat op dit moment bol van tegenstrijdige signalen. Als je Hugo de Jonge mag geloven is er geen sprake van een uitpondgolf. Maar wij zien iets anders. De laatste blog die we schreven werd op LinkedIn massaal geliked en we kregen hier veel reactie op. We kochten een woning in Spanje en de opdrachtgevers die we eerder hadden bij Suc6Invest wisten niet hoe snel ze Gé een berichtje moesten sturen. De woningen kwamen bijna vrij, dan konden ze verkopen en ze zijn wel geïnteresseerd in een appartement of huisje in Spanje voor de verhuur. We zien wanhopige huurders als we foto’s maken voor hun fijne huurwoning die op Funda komt. Verhuurders en wij zagen het liever anders. Maar verhuurders worden met de nieuwe regelgeving bijna gedwongen. Wij makelaars zien echt wel dat er flink wordt uitgepond. Hugo de Jonge ziet graag wat hij zelf roept, hij laat zelfs artikelen schrijven, waarbij beleggers aangeven ze het top plannen vinden. Dat lijkt mij echt sterk… Wat betekent dit fenomeen voor de woningmarkt en vooral voor starters? Laten we eens dieper inzoomen op deze ontwikkelingen.
Oorzaak – uitpondgolf onder kleine beleggers
Volgens De Jonge neemt het aantal uitpondingen af in aanloop naar de Wet betaalbare huur. Echter, beleggers en makelaars betwijfelen dit stellig. Wij zien dit echt anders in de markt. Vooral kleine box 3-beleggers zien de exploitatie van hun woningen onrendabel worden door de voorgenomen huurregulering. Direct na mutatie worden vooral kleine, niet te liberaliseren woningen verkocht op de koopmarkt. Dit fenomeen staat bekend als de uitpondgolf, waarbij beleggers hun woningen verkopen zodra deze leegkomen.
Gevolg – aanbod op de kopersmarkt neemt toe
Het effect van deze uitpondgolf is merkbaar op de huurmarkt, waar het aanbod krimpt. De huurprijzen in de vrije sector stijgen enorm, terwijl het aanbod afneemt. In 2023 werd een woning gemiddeld binnen 17 dagen verkocht voor een gemiddelde huurprijs van € 1.595,- per maand in Utrecht. In 2022 was dit gemiddeld € 1.400,- per maand. Er werden in 2022 1.362 woningen verhuurd in Utrecht via Funda. In 2023 waren dit er nog maar 1.177. De gemiddelde huurprijs de eerste 2 maanden van 2024 is nu gemiddeld € 1.650,-. Best een behoorlijke stijging. Tegelijkertijd neemt het aanbod aan de onderkant van de kopersmarkt juist toe. Verhalen van beleggers en makelaars, ondersteund door cijfers van verhuurplatform Pararius en het Kadaster, wijzen op een verschuiving van woningen van kleine box 3-beleggers naar starters. Kleine investeerders met een portefeuille van drie tot tien woningen verkochten afgelopen jaar zo’n 4.600 woningen aan starters, een stijging ten opzichte van 2022. We zien ook de afgelopen weken het aanbod op Funda toenemen. Iedere week zijn er echt wel meer woningen in aanbod. Deze week waren het weer 15 woningen meer. Het aantal zoekers neemt af. Maar tegelijkertijd neemt de druk toe. Veel woningen die beleggers nu afstoten zijn niet direct de woningen waar starters meteen verliefd op worden. We zien juist de druk bij de woningen met meer slaapkamers en een goede buitenruimte nu buiten proportioneel goed verkocht worden.
Gevolg – starters gedwongen tot aankoop
Het beeld lijkt echter complexer. Hoewel De Jonge hoopt dat dure particuliere huurwoningen betaalbare koopwoningen voor starters worden, wijzen praktijkverhalen anders uit. Leuk dat er meer aanbod komt. Maar niet iedereen wil kopen. We zien nu starters direct samen een dikke hypotheek aangaan. Ze kunnen niet eerst huren. De markt stijgt hard, je gooit veel geld weg en je maakt nauwelijks kans op een huurwoning. Ik probeerde er tussen te komen voor bekende. Er waren binnen een half uur al 200 reacties op een woning van 50 m2 met een huurprijs van € 1.395,- kale huur. We waren bij een benedenwoning kijken aan de Abel Tasmanstraat. Super tof met een grote tuin. Uiteindelijk is de woning voor meer dan € 450.000,- verkocht. Er was een vochtplek te zien, dus we belde aan bij de buurvrouw om te kijken wat er bij haar zat ter hoogte van de vochtplek. Ze was zo lief om open te doen. Ze gaf aan dat ze het zoveel huur vond en dat het wat oneerlijk voelde om zoveel huur te betalen. Ik vroeg voorzichtig hoeveel huur ze betaalde. Dat was € 1.250,- per maand. Iemand die deze woning nu koopt en een hypotheek heeft van € 450.000,- met 4,36% rente betaalt € 2.243,- per maand bruto. Ik hoor je denken, ja maar die lost ook af en krijgt wat terug van hypotheekrente aftrek. Dat klopt. Je lost € 620,- per maand af. Je netto maandlast is € 1.593,-. Maar je moet ook zelf je onderhoud betalen. Je moet hiervoor trouwens ook een salaris in je eentje hebben van € 94.500,- bruto per jaar. Voor de huurwoning is de eis € 45.000,-. De dame die de woning huurt, zou dus nooit de woning kunnen kopen. Als je met een salaris van € 45.000,- een huis wil kopen. Kun je € 200.000,- aan hypotheek krijgen. In Utrecht kun je daarvoor kun je een woning van ca. 25 m2 voor kopen zonder buitenruimte. De woning die ze huurde was ca. 65 m2 met een tuin. De maandlasten voor haar hypotheek zijn dan € 960,- bruto per maand en netto € 694,-. Dat is toch wat krom.
Gevolg – oververhitte biedingsstrijd op koopmarkt
Het toenemende aanbod aan de onderkant van de kopersmarkt heeft echter niet geleid tot betaalbaarder woningen voor starters. De vraagprijzen in Utrecht zijn gestegen, maar het overbieden is nog veel schokkender. Ik schreef vorig jaar een blog over het overbieden, ik zal hem binnenkort updaten voor 2024. De strategie van overbieden is vooral zichtbaar in het lagere segment en middensegment, waar box 3-woningen terechtkomen. In 2024 werd er in Utrecht gemiddeld € 475.000,- voor een woning betaald. Er werd gemiddeld 6,9% boven de vraagprijs geboden. Met een aankoopmakelaar werd er gemiddeld 10,8% overboden. De drie aankoopmakelaars die het meeste aankopen in Utrecht deden, boden zelfs gemiddeld 15% boven de vraagprijs. De gemiddelde woningprijs die aangekocht werd met aankoopmakelaar was € 520.000,-. Betekent dit nou dat het duurder is om met een aankoopmakelaar aan te kopen? Uhm misschien met sommige die vooral een deal willen doen. Maar wie zien juist dat de aller leukste en populairste woningen dus vaak met een aankoopmakelaar aangekocht worden. Daar moet je vaak meer voor betalen.
Conclusie – uitpondgolf en de worsteling van starters
De uitpondgolf onder kleine beleggers heeft geleid tot een verschuiving op de woningmarkt, waarbij het aanbod op de koopmarkt toeneemt, vooral voor starters. Echter, dit betekent niet automatisch betaalbaardere woningen voor deze groep. De oververhitte biedingsstrijd en hoge vraagprijzen maken het voor starters juist lastiger om een woning te bemachtigen. Terwijl de overheid hoopt op een gunstig effect van de uitpondingen, lijken starters de dupe te worden van deze verschuiving. We zagen vorig jaar dat veel woningen rond de € 440.000,- bleven hangen. Dit was de grens voor de startersvrijstelling van de overdrachtsbelasting. In september zagen we dit verschuiven naar € 510.000,-. Maar we zien nu dat deze grens niet eens meer leidend is. Mensen worden wanhopig. Het is een uitdaging voor beleidsmakers om een balans te vinden tussen het stimuleren van de koopmarkt en het waarborgen van betaalbare huisvesting voor starters. De komende evaluatie van de overdrachtsbelasting kan mogelijk bijdragen aan het creëren van een gunstiger investeringsklimaat en het vinden van een evenwichtige oplossing voor de woningmarktproblematiek. Maar zou het werken? Het is een grote opeenstapelingen van maatregelen en de rente is gestegen. Zou het geld niet al de grens over zijn en het vertrouwen in de overheid zover gedaald dat het probleem onomkeerbaar is? Ik hoop het niet.