Overdrachtsbelasting, Overdrachtsbelasting in 2021, welke invloed heeft dat op de woningmarkt?, Makelaar in Utrecht

Overdrachtsbelasting in 2021, welke invloed heeft dat op de woningmarkt?

Het is je vast niet ontgaan, de veranderingen omtrent de overdrachtsbelasting. Er komen steeds meer vragen bij beleggers en bij de starters. Is de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters en de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers wel zo goed voor de woningmarkt? Of kunnen beleggers gewoon door gaan met het investeren in woningen? Wij van Gusto Casa hebben onze mening hierover lees snel!

Overdrachtsbelasting 2021

De meeste van jullie hebben gezien, de overdrachtsbelasting gaat per 1 januari 2021 op de schop. Het kabinet wil hiermee de starters een voorrangspositie geven op de woningmarkt. Maar bereikt het kabinet dit met deze nieuwe regels? Hieronder eerst een schema wanneer men nu eigenlijk in aanmerking komt voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Zoals je ziet hoef je niet perse je 1e woning te kopen maar mag je eenmalig gebruik maken van dit belastingvoordeel.

Bron: Rijksoverheid

De overdrachtsbelasting voor het beleggingsvastgoed zal zoals je ziet in bovenstaande afbeelding gaan naar 8%. Hieronder een voorbeeld van de impact.

Overdrachtsbelasting starters onder de 35 jaar

Lisa (28) Jaap (33) wonen op dit moment samen in een koopwoning. Ze willen graag groter gaan wonen. Ze hebben een woning gekocht van € 450.000,- euro. Wanneer dit jaar nog het transport plaats zal vinden, zal er 2% overdrachtsbelasting betaalt moeten worden te weten € 9.000,-.  Is het transport op 1 januari 2020 en hebben ze nog geen gebruik gemaakt van bovenstaand voordeel dan vervalt voor Lisa en Jaap de overdrachtsbelasting. Dit scheelt ze dus € 9.000,–. Dit is zeker de moeite waard. Je kunt hierbij spelen met de overdrachtsdatum om zo een zo groot mogelijk voordeel te behalen.

Op het moment dat een van de twee ouder is dan 36 ziet de som er anders uit. Als Lisa 31 is, is zij onder de 35 jaar. Zij hoeft dus geen overdrachtsbelasting te betalen. Jaap is 36 en moet dus wel overdrachtsbelasting betalen. De rekensom ziet er dan zo uit: € 450.000,- / 2 = € 225.00 daarover 2% overdrachtsbelasting is € 4.500,-.

Voordeel starters

Shieten de starters wel wat op met dit voordeel? Wij merken dat beleggers nu massaal proberen een woning te kopen met een opleverdatum voor 31 december 2020. Dit zorgt ervoor dat de huizenprijzen in de categorie tot € 300.000,- enorm onder druk staan. Beleggers weten dat ze in januari 2021 meer moeten betalen aan overdrachtsbelasting. Ze verrekenen dit nu al. Ze compenseren dit grotendeels bij hun aankoopprijs voor een woning. De vraag naar relatief onderhoudsvrije en goed verhuurbare appartementen is hierdoor toe genomen. Dit zijn ook de woningen die bijzonder geschikt zijn voor starters.

Grotere druk op de woningmarkt voor starters

Uiteraard zijn er beleggers die achter het net vissen. Maar de rente is op dit moment zo laag, dat wij verwachten dat 8% overdrachtsbelasting er niet voor zorgt dat beleggers wegblijven van de woningmarkt. Het meest voor de hand liggende scenario is dat de overdrachtsbelasting doorberekend zullen worden aan de huurders.
Onze mening is dan ook dat deze maatregel zorgt voor een enorme druk tot het einde van het jaar in de prijscategorie tot ongeveer € 300.000,-. En idd dit is juist de categorie waar veel starters in zoeken.

Trucjes

Er is een trucje om voor het einde van het jaar nog gebruik te maken van de 2% overdrachtsbelasting, ook als de financiering nog niet rond is. Je kunt dan gebruik maken van een Groninger Akte. De Groninger Akte is een constructie waarbij de onroerende zaak wel wordt geleverd, maar de koopsom ervan nog niet wordt betaald.

Koper krijgt in voornoemde situatie de economische en juridische eigendom. Maar de koopprijs is dan nog niet betaald door de koper. Ook de ontbindende of opschortende voorwaarden die opgenomen zijn in de koopovereenkomst lopen nog. In de Groninger akte wordt er vervolgen en uiterste datum opgenomen waarop je als koper de koopprijs moet betalen. Ook moeten dan de ontbindende voorwaarden vervallen zijn.

Heeft de koper op bedoelde datum de koopprijs nog niet aan jou als verkoper betaald? Of wordt één van de ontbindende voorwaarden vervuld? Dan kunnen jullie de levering ontbinden. Het eigendom gaat dan weer terug naar jou als verkoper. De overdrachtsbelasting is dan al wel betaald. Er kan dan een verzoek tot teruggaaf van de overdrachtsbelasting gedaan worden. Dit kan alleen als de feitelijke toestand van de woning gelijk is gebleven. Dus niet bij een transformatie object.

Is de koopprijs betaald en zijn alle ontbindende voorwaarden vervallen? Dan kan er een aanvullende akte getekend worden. Hierin staat dat er kwijting aan de kopers wordt verleend voor de koopprijs en dat alle voorwaarden zijn vervallen. Hierna is er geen weg meer terug.

Het juiste moment om jouw appartement of beleggingsobject te verkopen

We horen steeds dat er een woningcrisis aankomt. Twijfel jij om jouw beleggingsobject te verkopen? Laat het ons weten. Voor het einde van het jaar is vermoedelijk de opbrengst het grootste. Wil je nog snel een beleggingspand kopen voor het einde van het jaar, of wil je deze verkopen dan zijn wij u bij Gusto Casa graag van dienst!