De huizenmarkt, maar überhaupt 2022. Het was een gek jaar. Vorig jaar begonnen wij het jaar in Spanje. Ik zat in een rolstoel en mocht geen alcohol. Niet echt de start van het jaar zoals ik het voor mij zag. We kwamen terug en Gé had corona. Na 3,5 week niet gewerkt te hebben besloten we dat ik ging wonen in The Anthony in een short stay appartement voor 10 dagen en Gé zou werken vanuit huis. Ik ontdekte Lombok door daar mijn boodschappen te doen en mijn avondwandeling te maken en ‘woonde’ even in een tof loft. Een beetje zoals wonen aan de Muntkade.
Wat is de oplossing voor de oververhitte woningmarkt?
De eerste blog die ik schreef in januari 2022 was ‘Wat is de oplossing voor de oververhitte woningmarkt?’. Ik gaf aan dat het grootste probleem de betaalbaarheid was. Doordat de rente zo laag was en er zoveel kapitaal op de woningmarkt was, bleven de prijzen maar stijgen. Er leek geen einde aan te komen met prijsstijgingen van 25% per jaar. Ik gaf ook de niet zo populaire oplossing dat als de rente zou stijgen dat vraag en aanbod dan meer in evenwicht zouden komen. Op dat moment had ik nog niet door dat de rente zo enorm zou gaan stijgen. Toch merkte ik in januari al wel dat er wat voorzichtigheid op de markt kwam. Als je kijkt naar de kapitaalmarktrente zie je dat de rente vanaf eind december vorig jaar in een rap tempo is gestegen. Van een negatieve rente naar een behoorlijke rente in de plus.
Wat betekent de oorlog in Oekraïne voor de huizenmarkt?
In februari schreef ik de blog: ‘Wat betekent de oorlog in Oekraïne voor de huizenmarkt?’ De onzekerheid nam toe. De inflatie was enorm, door de sancties stegen onze energiekosten gigantisch en de hypotheekrente steeg flink. Maar ook ons migratiesaldo nam toe. We hebben te maken met een grote bevolkingsgroei. Onze bouwkosten stijgen, maar überhaupt ons hele leven wordt een stuk duurder. Ik schreef dat ik dacht dat je het beste kon profiteren van de lage rente en dat door de inflatie, stijgende kosten en het tekort aan woningen je het best nog snel kon kopen. Ik sta daar nog steeds achter. De woningprijzen zijn dan wel met 9% gedaald. Maar de totale maandlasten zijn gestegen met 50%. Je betaalt op dit moment ca. 150% van de maandlasten bij een zelfde hypotheek bedrag als in januari 2022. Je zou kunnen zeggen dat de prijzen eigenlijk niet gedaald, maar gestegen zijn. We betalen nog meer per maand voor onze woning. Zo zwart wit kun je het alleen niet stellen. Veel huiseigenaren nemen hun lage rente nu nog mee en er zijn voldoende mensen met een behoorlijke overwaarde. Voor starters zijn de woningen wel veel duurder geworden. Ons consumentenvertrouwen is op dit moment historisch laag. Het consumentenvertrouwen in december 2022 was -59. Het jaar ervoor was dit -19.
We wonen te groot
Ook schreef ik in februari dat we massaal te groot wonen. Ik schreef dat we gemiddeld op 65 m2 woonde. Dat is echt heel erg groot. Er is recent een herberekening geweest. Op dit moment wonen we in Nederland gemiddeld op 53 m2. Toch wonen we dan nog steeds groter dan de meeste andere Europeanen. Dat is best bijzonder gezien het feit dat we zo’n dichtbevolkt land zijn. We hebben relatief veel eenpersoonshuishoudens en we wonen het liefste allemaal in een eengezinswoning met een voor- en achtertuin. In Utrecht zoeken bijvoorbeeld 11.500 mensen een woonhuis en maar 6.700 mensen een appartement. In Utrecht is 43% van de totale woningvoorraad een eengezinswoning en 57% een appartement. De vraag naar een woonhuis is dus veel groter. We willen liever niet in een appartement wonen en zeker niet in een grote hoge woontoren. Terwijl in heel veel culturen is dit heel normaal en heeft hoog in de toren wonen een enorm hoog aanzien.
De hypotheekrente stijgt, wat betekent dat voor jou?
In maart schreven we over de stijgende hypotheekrente. De hypotheekrente is behoorlijk gestegen en ook weer heel licht gedaald. Juist de kapitaalmarktrente is enorm gestegen. Hierdoor zie je dat er veel minder hypotheken zijn afgesloten. Door de hogere rente is het minder interessant om een hypotheek over te sluiten en je ziet dat mensen die al een hypotheek hebben er nu voor kiezen om de hypotheek mee te nemen naar het nieuwe huis.
Is het een goed moment om een huis te kopen?
In april schreef ik: ‘Is het een goed moment om een huis te kopen?’ In april waren er nog ca. 28.000 zoekers. Op dit moment zijn het er ca. 18.000. Er zijn dus ca. 10.000 zoekers die het nu geen goed moment vinden om een huis te kopen. Destijds waren er 345 woningen inclusief het nieuwbouwaanbod beschikbaar. Vandaag zijn er inclusief het nieuwbouwaanbod 900 woningen beschikbaar. We hebben dus minder zoekers en meer aanbod. De druk is afgenomen. De prijzen zijn gedaald, maar per maand betaal je meer. Ik zei het eerder al: het is nu relatief duurder per maand. Maar met alle plannen van Hugo gaan we echt grote problemen krijgen. Kun je nu dus instappen op de woningmarkt? Dan zou ik het doen. Zie het niet alleen als en speculatieobject, maar bekijk een huis weer als een thuis. En besef je ook dat we straks nog veel meer woningen tekort komen en het dan nog lastiger zal zijn om een huis te kunnen kopen. Zeker als je graag een huis met een voor- en achtertuin wil.
Gaan de huizenprijzen dalen?
In mei schreef ik een blog: ‘Gaan de huizenprijzen dalen?’. Dit was mijn conclusie: ‘Het is niet zo slim om te wachten tot een woning minder waard geworden is. Per maand is die woning, die wellicht in absolute getallen net iets ‘minder’ waard is, juist duurder geworden. Daarbij gaat een stijging van de prijzen (bijna) altijd sneller dan een daling. Met kopen los je af en ben je beschermd tegen de hoge inflatie. Op de lange termijn wordt vastgoed altijd meer waard. Tot slot, je lost af bij het kopen van een huis. Hoe hoger de rente, hoe minder je aflost. Momenteel is de rente relatief gezien nog steeds historisch laag. Dus als ik jou was, zou ik gebruik maken van het briesje en zo snel mogelijk een fijn nieuw huis aankopen!’ De prijzen zijn met ca. 20% per jaar gestegen, maar de waarde van woningen is nu met 9% in Utrecht gedaald. De daling gaat dus langzamer dan de stijging.
Koelt de woningmarkt af en gaan de prijzen weer stijgen?
Begin augustus schreef ik de blog: ‘Koelt de woningmarkt af?‘ en eind augustus schreef ik: ‘Gaan de woningprijzen weer stijgen?‘ Ieder jaar is het in de zomervakantie stil op de woningmarkt. Men is met andere dingen bezig dan huizen kopen. Ze dromen weg tijdens hun vakantie op Ibiza, zijn bezig met het inpakken van de caravan of zitten lekker op het terras. Na de vakantie is het net als in het nieuwe jaar: tijd voor een nieuwe start. Eind augustus, begin september is het altijd wat drukker. Ook zag je dat de rente licht daalde. Dit zorgde voor een kleine impuls op de woningmarkt.
Huizenmarkt 2022
In november schreef ik een blog over de huizenmarkt in 2022. Wat een jaar. Wat was het grillig. Ik stak in de blog niet onder stoelen of banken wat in van het beleid van Hugo de Jonge vind. Dit gaat echt een grote ramp worden voor de woningmarkt. Ik sprak een verkoper die onderzoek doet naar bouwvergunningen. Hij gaf precies aan wat iedereen roept en aangeeft, maar wat ze in Den Haag niet blijken te beseffen. Er worden veel te weinig vergunningen afgegeven om aan de woningbouw doelen te kunnen voldoen. Het wordt een ramp. De bouwkosten stijgen, we hebben te maken met het stikstofbeleid, we hebben te weinig personeel en er wordt niet gebouwd door beleggers. Voor beleggers is het op dit moment te duur om te bouwen. Ze moeten geld toeleggen op de ontwikkeling. De huur is niet kostendekkend, laat staan dat het rendement technisch interessant is.
Huizenmarkt 2023
Wat gaat het komende jaar ons brengen? Ik ben benieuwd. Privé hoop ik in ieder geval dat het een beter jaar gaat worden. Ik heb meer dan mij lief is moeten werken vanuit bed, vanwege het acnes syndroom wat ik heb en constant terugkomt. Maar zakelijk gezien zie ik het wel rooskleurig tegemoet. Afgelopen jaar was grillig. Mensen kochten duur aan, kwamen in de knel met de verkoop van de woning en dit bracht veel stress met zich mee. Wel weer leuk: verkopers gingen onze toegevoegde waarde zien. We zorgden voor een goede marketingstrategie en gaven huizen complete make-overs. Mensen hielden de hand op de knip. Het leven werd zo duur en iedereen wilde even afwachten wat al die prijsstijgingen echt voor ze betekenden en welke kant de woningmarkt op zou gaan.
We zien een lichte stijging in het aantal zoekers. Bij ons neemt het aantal aankoopklanten ook weer toe. Men wil gewoon een fijn huis om te kopen, stappen te zetten en plannen te maken. Na jaren met coronamaatregelen en een niet heel positief 2022 willen mensen vooruit. De aankoop van een nieuwe woning en de verkoop van een eigen woning zitten in dezelfde cyclus. Hierdoor ontstaat er evenwicht. Als koper heb je weer de tijd. Je kunt nadenken, plannen maken, overleggen met deskundigen en echt voelen of het huis bij je past. Heel eerlijk, ik vind het stiekem wel leuk. Goed nadenken hoe je een woning het beste kunt vermarkten. Een auto vol spullen meenemen om de woning extra sfeer te geven. Maar ook aankoopklanten verrassen met woningen waar ze zelf niet aandacht hadden. Ik zie 2023 positief tegemoet. Ik verwacht dat de rente stabiel blijft. Soms zal het licht dalen en daarna weer wat stijgen. We krijgen een markt waar we naar verlangd hebben. Alleen blijkt dat woningen dan nog steeds gruwelijk duur zijn en je wensen nog altijd € 100.000,– boven het budget liggen. Dit is iets van alle tijden en dat blijft. Maar we hebben meer tijd om na te denken.